오피스텔 취득세 4.6% 계산법｜주거용도 같을까? 주택 수 포함 기준

오피스텔을 매수할 때 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 취득세입니다. 주거용으로 사용할 오피스텔이라면 아파트처럼 주택 취득세율을 적용하는 것인지, 이미 집이 있는 사람이 오피스텔을 사면 다주택자 취득세가 적용되는지도 궁금할 수 있습니다.

먼저 핵심부터 정리하면, 일반적인 오피스텔 자체를 취득할 때는 주거용으로 사용할 예정이더라도 주택이 아닌 건축물 취득으로 보아 취득세 등을 합쳐 통상 4.6%를 부담합니다.

다만 오피스텔을 취득한 뒤 실제 주거용으로 사용하면 이야기가 달라집니다. 이후 다른 주택을 취득할 때 해당 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있기 때문입니다.

오피스텔 취득세는 왜 4.6%일까?

오피스텔은 건축법상 업무시설입니다. 따라서 오피스텔 자체를 유상으로 취득할 때는 일반적인 주택의 취득세율이 아니라 주택 외 부동산에 적용되는 세율을 기준으로 합니다.

일반적인 경우 부담하는 세율을 합하면 다음과 같습니다.

• 취득세: 4%
• 지방교육세: 0.4%
• 농어촌특별세: 0.2%
• 합계: 4.6%

예를 들어 별도의 감면 등을 고려하지 않고 단순 계산하면,

2억원 × 4.6% = 920만원

3억원 × 4.6% = 1,380만원

5억원 × 4.6% = 2,300만원

정도가 됩니다.

실제 매입금액을 기준으로 예상 세금을 확인하고 싶다면 소확정의 취득세 계산기를 이용해 직접 계산해볼 수 있습니다.

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주거용 오피스텔도 취득세는 4.6%일까?

많이 혼동하는 부분입니다.

오피스텔을 앞으로 주거용으로 사용할 예정이라고 해서 오피스텔 자체를 취득하는 순간부터 일반 주택의 취득세율이 적용되는 것은 아닙니다.

따라서 일반적인 오피스텔 유상 취득이라면 주거용으로 사용할 예정이어도 취득 단계에서는 통상 4.6%가 적용됩니다.

하지만 취득 이후 실제 사용 형태와 재산세 과세 형태에 따라 해당 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있으므로 '오피스텔 취득세율'과 '오피스텔의 주택 수 포함 여부'는 따로 생각해야 합니다.

집이 있어도 오피스텔 취득세는 4.6%일까?

일반적인 오피스텔 자체의 취득만 놓고 보면 기존에 보유한 주택이 있다고 해서 오피스텔에 주택 취득세 중과세율을 바로 적용하는 것은 아닙니다.

예를 들어 기존 주택을 보유한 사람이 추가로 오피스텔을 취득하더라도 오피스텔 자체의 취득은 통상 4.6%를 기준으로 계산합니다.

다만 그 오피스텔을 주거용으로 사용하면 나중에 새로운 주택을 취득할 때 문제가 될 수 있습니다.

오피스텔은 주택 수에 포함될까?

여기서부터는 오피스텔을 '살 때'와 '산 뒤'를 구분해야 합니다.

2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔 가운데 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 다른 주택의 취득세를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.

따라서 오피스텔을 가지고 있는 상태에서 아파트 등 다른 주택을 추가로 취득하려 한다면 해당 오피스텔의 취득일과 실제 용도, 재산세 과세 형태 등을 함께 확인해야 합니다.

반대로 업무용으로 사용하는 오피스텔은 일반적으로 이러한 주거용 오피스텔과 다르게 판단됩니다.

2020년 8월 12일이 중요한 이유

오피스텔의 주택 수 산정에서 자주 등장하는 날짜가 2020년 8월 12일입니다.

취득세 중과제도가 개편되면서 이후 취득한 주거용 오피스텔이 일정 요건을 충족하면 주택 수에 반영될 수 있도록 제도가 바뀌었기 때문입니다.

그래서 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 사려고 한다면 단순히 '오피스텔 한 채가 있다'는 사실만으로 판단해서는 안 됩니다.

언제 취득했는지, 현재 어떻게 사용하고 있는지, 재산세가 어떻게 과세되고 있는지​를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

오피스텔 분양권도 주택 수에 들어갈까?

아파트 등의 주택분양권과 오피스텔 분양권은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

오피스텔은 완공되기 전에는 실제로 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 확정하기 어렵습니다. 따라서 오피스텔 분양권 자체와 완공 후 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 동일하게 판단하지 않습니다.

오피스텔이 완공되고 소유권을 취득한 뒤 실제 주거용으로 사용되고 재산세가 주택분으로 과세되는지 등이 중요해집니다.

오피스텔 취득세 핵심 정리

헷갈린다면 다음 네 가지만 기억하면 됩니다.

첫째, 일반적인 오피스텔 자체의 유상 취득은 통상 4.6%를 기준으로 계산합니다.

둘째, 주거용으로 사용할 예정이라는 이유만으로 오피스텔 자체에 일반 주택 취득세율을 바로 적용하는 것은 아닙니다.

셋째, 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 일정 요건에 따라 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.

넷째, 오피스텔을 살 때 내는 취득세와 오피스텔 보유 후 다른 주택을 살 때 적용되는 주택 수 판단은 별개의 문제입니다.

오피스텔 취득세 자주 묻는 질문

주거용 오피스텔을 사도 취득세가 4.6%인가요?

일반적인 오피스텔 유상 취득이라면 주거용으로 사용할 예정이더라도 통상 취득세 등을 합쳐 4.6%를 기준으로 합니다. 다만 취득 형태나 감면 적용 여부 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

아파트 한 채가 있는데 오피스텔을 사면 취득세가 중과되나요?

기존 주택을 보유했다는 이유만으로 오피스텔 자체의 취득에 주택 중과세율을 바로 적용하는 것은 아닙니다. 일반적인 오피스텔 취득은 통상 4.6%를 기준으로 합니다.

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

경우에 따라 포함될 수 있습니다. 특히 2020년 8월 12일 이후 취득하고 재산세가 주택분으로 과세되는 주거용 오피스텔은 다른 주택의 취득세를 판단할 때 주택 수에 반영될 수 있으므로 개별 조건을 확인해야 합니다.

오피스텔 취득세는 어떻게 계산하나요?

일반적인 4.6% 적용 사례라면 매매가격에 4.6%를 곱해 대략적인 부담액을 계산할 수 있습니다. 다만 실제 신고세액은 취득 형태와 감면 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 신고 전에는 관할 지방자치단체나 전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

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최종 업데이트: 2026년 9월

본 글은 현행 지방세 관련 법령을 바탕으로 일반적인 오피스텔 취득 사례를 설명한 것입니다. 실제 취득세와 주택 수 판단은 취득 시기, 실제 용도, 재산세 과세 형태, 보유주택 및 감면 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

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