오피스텔 취득세 4.6%, 주택 수에는 포함될까? 기준 정리

오피스텔을 매입하거나 매입을 고려 중이라면 한 번쯤 이런 의문이 생긴다. "이게 주택이야, 아니야?" 단순한 궁금증처럼 보이지만, 이 질문에 대한 답이 취득세율을 결정짓는 핵심 기준이 된다. 특히 이미 주택을 한 채 이상 보유하고 있는 상황이라면, 오피스텔을 추가로 취득할 때 세금이 얼마나 나오는지 미리 정확하게 파악해 두는 것이 중요하다.

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오피스텔은 기본적으로 '업무용 건물'

오피스텔은 법적으로 건축법상 '업무시설'로 분류된다. 주거용 아파트나 단독주택과는 출발점이 다르다. 이 때문에 오피스텔을 취득할 때 적용되는 취득세율은 주거용이든 업무용이든 상관없이 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)로 고정된다.

반면 주택을 취득할 때는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라진다. 조정대상지역 기준으로 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%까지 올라간다. 다주택자가 아무리 많은 주택을 보유하고 있어도, 오피스텔을 추가로 살 때는 이 중과세율이 적용되지 않고 그대로 4.6%다.

이 차이 때문에 "오피스텔은 주택 취득세 중과를 피할 수 있는 수단 아닌가?"라는 인식이 생겼고, 실제로 취득 그 자체만 놓고 보면 지금도 맞는 말이다. 하지만 그다음 단계, 즉 오피스텔을 산 뒤의 상황부터는 이야기가 달라진다.

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취득 시점에는 주택이 아니다

오피스텔을 처음 취득하는 시점, 즉 잔금을 치르고 소유권을 이전하는 순간에는 오피스텔은 「주택법」상 주택으로 보지 않는다. 따라서 이미 주택을 2채 보유하고 있더라도 오피스텔을 추가로 취득할 때는 다주택자 중과세율이 아닌 4.6%가 그대로 적용된다.

이 점은 오피스텔이 갖는 세제상 특징 중 하나다. 취득 단계에서는 주택 수 계산에 포함되지 않기 때문에, 취득세 측면에서만 보면 주택보다 부담이 적을 수 있다. 그러나 이후 실제 사용 용도에 따라 상황이 완전히 달라진다.

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실제 사용 용도가 핵심: 주거용이냐 업무용이냐

오피스텔을 취득한 이후 해당 공간을 어떻게 사용하느냐에 따라 세금 성격이 바뀐다. 크게 두 가지 경로로 나뉜다.

업무용으로 사용하는 경우 임차인이 사무실이나 업무 공간으로 사용하거나, 본인이 직접 업무 목적으로 사용하는 경우다. 이 경우 재산세는 건물분 재산세율이 적용되고, 주택 수 산정에서도 제외된다.

주거용으로 사용하는 경우 임차인이 실제 거주 목적으로 사용하거나, 주거용으로 전입신고가 이루어진 경우다. 이 경우 재산세는 주택분 세율이 적용된다. 더 중요한 것은, 이 오피스텔이 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함될 수 있다는 점이다.

다만 여기에는 조건이 있다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 중, 재산세가 주택분으로 과세되는(=주거용으로 확인된) 오피스텔만 해당된다. 그 이전에 산 오피스텔이라면 지금 주거용으로 쓰고 있어도 주택 수 산정에서 빠진다. 또한 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 이 기준을 넘지 않는 이상 주택 수 계산에서 제외된다.

다른 주택을 취득할 때 오피스텔이 미치는 영향

여기서 많은 사람들이 혼란을 겪는 지점이 나온다. 내가 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔을 한 채 보유하고 있는 상태에서 아파트를 새로 취득하면, 그 아파트는 몇 번째 주택으로 보는 걸까?

조건을 모두 충족한다면(2020.8.12 이후 취득 + 재산세 주택분 과세 + 시가표준액 1억 원 초과), 그 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 즉 오피스텔 1채 보유 상태에서 아파트를 사면 '2주택째 취득'으로 간주되어 중과세율이 적용될 수 있다는 뜻이다. 반대로 2020년 8월 12일 이전에 산 오피스텔이라면, 지금 아무리 오래 주거용으로 쓰고 있어도 이 계산에서 빠진다.

이 부분은 실제 적용 사례에서 재산세 과세 내역, 취득일자, 시가표준액을 모두 함께 봐야 하고, 지자체 실무 확인이 필요한 경우도 많다. 매입 전에 세무사나 지방세 전문가에게 본인의 보유 현황을 정확히 알리고 상담을 받는 것이 현실적으로 가장 안전한 방법이다.

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분양권·입주권 상태에서의 오피스텔은?

오피스텔을 완공 전 분양 단계에서 취득한 경우는 결이 다르다. 아파트 분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 취득세 중과 판정 시 주택 수에 포함되도록 제도가 강화됐다. 하지만 오피스텔 분양권은 이 규정에서 제외된다. 완공되기 전 분양권 단계에서는 그 오피스텔이 앞으로 업무용으로 쓰일지 주거용으로 쓰일지가 확정되지 않았기 때문에, 주택 수 판정 자체를 할 수 없다는 논리다.

정리하면, 오피스텔 분양권을 여러 개 보유하고 있더라도 그 자체만으로는 다른 주택을 살 때 취득세 중과 판정에 영향을 주지 않는다. 실제로 영향이 생기는 시점은 오피스텔이 완공되어 소유권이전등기가 되고, 재산세가 주택분으로 과세되기 시작한 이후부터다.

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결국 오피스텔의 취득세 문제는 "언제 샀는지"와 "어떻게 쓰고 있는지" 두 가지를 함께 봐야 답이 나온다. 오피스텔 자체를 살 때는 언제나 4.6%로 동일하지만, 그 오피스텔이 앞으로 다른 부동산을 살 때 발목을 잡을 수도, 전혀 영향을 주지 않을 수도 있다는 점을 기억해두면 좋다.

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본 콘텐츠는 지방세법 및 지방세법 시행령(2020.8.12 개정), 국세청·행정안전부 안내를 기준으로 작성했습니다. 개별 보유 현황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으니 정확한 세액과 주택 수 산정은 세무사 상담 또는 관할 구청을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

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