보유세는 오른다는데, 신축 청약은 왜 더 뜨거워질까

동작구 흑석동 '써밋더힐', 1순위 청약 경쟁률 32.51대 1. 서대문구 '쌍용 더 플래티넘 서대문'은 39.71대 1.

둘 다 최근 몇 달 새 서울에서 분양한 단지들이에요. 종부세 개편이 논의되고 대출 규제가 계속 강화되는 와중에, 정작 신축 청약 시장은 식을 기미가 안 보여요. 이 역설이 어디서 오는 건지 데이터로 따라가봤습니다.

신축 가격이 실제로 얼마나 뛰었나

동대문구 용두동 '래미안 엘리니티' 전용 84㎡는 지난해 9월 15억 8,500만 원에 거래됐어요. 6개월 만에 이 가격이 20억 원까지 올랐어요. 4억 원이 뛴 거예요. 증산동 신축 단지도 5개월 새 2억 2,000만 원 넘게 올랐고요. 종부세·보유세를 더 낼 각오를 해야 하는 상황인데도, 신축 브랜드 단지로는 계속 돈이 몰리고 있는 셈이에요.

이유는 '15억~20억'이라는 구간에 있어요

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 자료를 보면 힌트가 나와요. 7월 수도권 아파트 거래 중 15억 원 초과~20억 원 이하 구간의 신고가 비중이 53.8%였어요. 거래 두 건 중 한 건 이상이 역대 최고가로 팔렸다는 뜻이에요. 1년 전(47.9%)보다 5.9%포인트 오른 수치고, 수도권 전체 가격대 중 가장 높아요. 지역별로 보면 경기는 이 구간 신고가 비중이 62.8%까지 올라가고, 서울도 48.7%예요.

반대로 20억 원을 넘는 구간은 오히려 신고가 비중이 줄었어요. 25억~30억 원 구간은 71.4%에서 25.8%로, 30억 원 초과는 70.0%에서 32.5%로 뚝 떨어졌어요.

이 구간이 뜨거워진 데는 이유가 있어요. 15억 원을 넘으면 주택담보대출 한도가 6억에서 4억으로, 25억 원을 넘으면 2억까지 줄어드는 규정 때문이에요(관련 내용은 집값이 15억 원을 넘으면 대출 한도가 2억 원 줄어듭니다 글에서 자세히 다뤘어요). 

지금 벌어지는 일이 정확히 그 결과예요. 25억 원 넘는 초고가 주택은 대출로 막혀 있으니 매수세가 빠지고, 그 돈이 그나마 대출이 좀 되는 15억~20억 구간으로 몰리면서 이 구간 가격만 계속 밀어올리고 있는 거예요. 규제가 특정 가격대로 수요를 몰아넣는 '풍선효과'인 셈이죠.

청약 시장도 같은 흐름이에요

분양 시장에서도 비슷한 쏠림이 보여요. 앞서 말씀드린 써밋더힐, 쌍용 더 플래티넘 서대문 모두 특별공급을 제외한 1순위 청약에서 수십 대 일의 경쟁률을 기록했어요. 안전자산으로 여겨지는 서울 신축 브랜드 단지에, 규제로 막힌 다른 곳의 수요까지 흘러들어온 결과로 보여요.

9월 분양전망지수는 전국 기준으로 86.3까지 떨어지며 시장 전반이 얼어붙는 분위기였는데(관련 내용은 블로그의 '9월 분양전망지수' 글 참고), 서울 인기 입지 신축만큼은 정반대 방향으로 움직이고 있는 거예요. 같은 시장 안에서도 온도차가 이렇게 극명하게 갈리는 게 요즘 특징이에요.

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지금 매수나 청약을 고민 중이시라면

15억~20억 구간을 보고 계시다면, 이미 이 구간에 수요가 몰려있다는 걸 감안하고 접근하시는 게 좋아요.

남들도 같은 이유로 이 구간을 보고 있다는 뜻이거든요. 신축 청약을 노리신다면 경쟁률 자체가 이미 예전과 다른 수준이라는 것도 각오하셔야 하고요. 반대로 이 쏠림이 언제까지 이어질지는 아무도 장담 못 해요. 정부가 9월 중 발표할 예정인 종합 부동산대책에 이 구간을 겨냥한 추가 규제가 담길 가능성도 열려 있으니, 큰 자금이 들어가는 결정이라면 발표 이후까지 지켜보시는 것도 방법이에요.

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규제 하나가 시장 전체를 식히기보다, 이렇게 특정 구간으로 돈을 몰아넣는 경우가 종종 있어요. 다음 대책에서 이 쏠림 현상을 정부가 어떻게 다룰지 지켜볼 부분이에요.

 

본 콘텐츠는 부동산 플랫폼 직방의 실거래가 분석 자료 및 2026년 9월 관련 언론 보도를 기준으로 작성했습니다. 시세와 청약 경쟁률은 계속 변동하므로, 실제 거래나 청약 전 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 청약홈에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

 

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