강남 아파트값, 3년 8개월 만에 최대 낙폭 — 세제개편이 바꾼 시장

지난주 강남구 아파트값이 0.42% 떨어졌어요. 숫자만 보면 작아 보이지만, 이게 2023년 1월 이후 3년 8개월 만에 가장 큰 주간 하락폭이에요. 서울 전체는 85주 연속 올라서 역대 최장 상승 기록과 어깨를 나란히 하고 있는데, 정작 강남은 7주째 내리막이에요. 같은 서울 안에서 이렇게 다른 그림이 나오는 이유, 하나씩 짚어볼게요.

숫자로 보면 이래요

한국부동산원 집계로, 강남구 아파트값은 8월 둘째 주부터 9월 셋째 주(21일 기준)까지 누적 1.7% 떨어졌어요. 서초구도 같은 기간 7주 연속 하락하며 1.3% 내렸고요. 매물도 빠르게 쌓이고 있어요. 9월 3일 9,453건이던 강남구 매물이 9월 29일 기준 1만 1,502건으로, 한 달이 안 되는 사이 21.6% 늘었어요.

실거래가에서도 조정이 보여요. 압구정동 현대5차 전용 82㎡가 이번 달 51억 원에 거래됐는데, 작년 9월 최고가(63억 원)보다 12억 원 낮아요. 잠원동 신반포2차 전용 107㎡도 이번 달 46억 2,000만 원에 거래되며 작년 10월보다 약 15억 원 내렸고요.

올봄 조정보다 더 커요

사실 올해 들어 강남이 흔들린 게 이번이 처음은 아니에요. 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고도 매물이 쏟아지면서 강남구가 11주 연속 1.0% 내린 적이 있어요. 그때 서초구는 9주 동안 0.5%, 송파구는 8주 동안 0.6% 떨어졌고요. 근데 이번 낙폭이 그때보다 더 커요. 전문가들은 세 부담이 본격화되기 전에 절세 목적 매물이 계속 나오면서, 이번 조정이 단기간에 끝나지 않을 수 있다고 보고 있어요.

왜 지금 이렇게 됐을까요

가장 큰 원인으로 꼽히는 건 8월 3일 발표된 세제개편안이에요. 초고가 주택의 보유세를 강화하고 양도세 부담을 확대하겠다는 내용이 핵심이었어요. 9월 1일 일부 완화된 수정안이 확정되긴 했지만, 이번 통계에는 아직 반영되지 않은 데다 종합부동산세 공제 한도 신설, 거주·보유 요건에 따른 공제율 차등처럼 핵심 부담 요인은 그대로 유지됐어요. 여기에 1년째 이어진 대출 규제와 최근 금리 재인상까지 겹치면서, 자금 동원력이 큰 고가 지역일수록 매수세가 더 빠르게 식고 있는 거예요.

거래량 자체도 눈에 띄게 줄었어요. 서울 아파트 거래에서 강남 3구가 차지하는 비중이 1월 12.9%에서 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 5월 16.1%까지 올랐다가, 8월엔 9.1%까지 떨어지며 연중 최저를 기록했어요. 서울 아파트 낙찰가율도 전달보다 4.0%포인트 내린 97.0%로, 감정가 100%선 아래로 내려왔고요.

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근데 강북·외곽은 오히려 오르고 있어요

같은 서울인데 흐름이 완전히 갈려요. 세제개편 영향이 상대적으로 작은 성북구(0.54%), 중랑구(0.52%), 노원구(0.50%), 강북구(0.45%), 강서구(0.45%), 관악구(0.43%) 같은 중저가 지역은 오히려 상승세를 이어가고 있어요. 대출 총량 관리 목표가 3%로 확대되고 보금자리론 소득 요건이 완화되는 등, 2030 무주택자를 겨냥한 금융 완화 정책이 예정돼 있어서 당분간 이런 순환매 흐름이 계속될 가능성이 높다는 전망이에요.

앞으로는 어떻게 될까요

전문가들은 세제 강화 전 절세 매물이 당분간 더 나올 수 있다고 보고 있어요. 입법 과정에서 추가로 완화될지가 불확실한 상황이라, 거래 둔화와 강남권 가격 약세 흐름이 당분간 더 이어질 가능성에 무게가 실려요.

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같은 정책이 지역에 따라 정반대 결과를 만들고 있어요. 고가 지역은 세 부담에 눌려 조정받고, 중저가 지역은 금융 완화 정책을 타고 오르는 흐름이에요. 매수나 매도를 고민 중이시라면, 지금 관심 있는 지역이 이 흐름의 어느 쪽에 가까운지부터 확인해보시는 게 좋을 것 같아요.

 

본 콘텐츠는 한국부동산원 통계 및 2026년 9월 관련 언론 보도를 기준으로 작성했습니다. 시세와 거래 동향은 계속 변동하므로, 실제 거래 전 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

 

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