청약가점제 계산법: 내 점수는 몇 점일까?

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 아파트 청약을 준비하는 분들이라면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 청약가점제입니다. 청약에는 크게 두 가지 방식이 있는데, 하나는 추첨으로 당첨자를 결정하는 추첨제이고, 다른 하나는 신청자의 조건을 점수화하여 높은 점수 순서대로 당첨자를 선정하는 가점제입니다.

가점제는 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많은 실수요자에게 유리하도록 설계된 제도입니다. 따라서 청약을 준비하기 전에 자신의 가점이 몇 점인지 정확히 파악하는 것이 전략 수립의 첫걸음입니다. 이번 글에서는 청약가점제의 구성 항목과 각 항목별 계산 방법을, 2026년 새로 바뀐 부분까지 포함해 구체적으로 살펴보겠습니다.

청약가점제의 기본 구조

청약가점제는 총 84점 만점으로, 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간 세 항목을 합산해 계산합니다. 세 항목별 배점과 구간별 점수를 아래 표로 한눈에 정리했습니다.

민영주택 청약 시 85㎡ 이하 물량 중 일정 비율(지역에 따라 40~100%)이 이 가점제로 선정되고, 나머지는 추첨제로 선정됩니다. 투기과열지구는 가점제 비율이 높고, 그 외 지역은 추첨제 비율이 상대적으로 높습니다.

항목별로 더 알아둘 것

표만으로는 놓치기 쉬운 세부 조건들을 짚어드립니다.

① 무주택 기간 — 기준일과 예외 케이스

무주택 기간은 청약 신청자 본인과 배우자 모두 주택을 소유하지 않은 기간을 기준으로 합니다.

• 계산 기준 연령: 만 30세 이후부터 산정하는 것이 원칙이나, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 산정합니다.
• 주의사항: 본인 또는 배우자가 과거에 주택을 소유한 이력이 있다면, 주택을 처분한 날부터 다시 무주택 기간이 시작됩니다. 단, 배우자가 혼인 전(동일 세대를 이루기 전)에 이미 처분을 완료한 주택이라면 본인의 무주택 산정에는 영향을 주지 않습니다.
• 분양권이나 입주권도 주택 소유로 간주되니 유의해야 합니다.

② 부양가족 수 — 인정 기준이 항목별로 다름

이미지의 배점표와 별개로, 누구를 부양가족으로 셀 수 있는지가 실수가 잦은 부분입니다.

• 배우자: 주민등록이 분리되어 있어도(세대 분리 여부와 무관) 부양가족으로 인정됩니다.
• 직계존속(부모, 조부모 등): 청약자가 세대주로서 주민등록등본에 함께 등재된 상태로 3년 이상 연속 부양한 경우 인정됩니다.
• 직계비속(자녀 등): 미혼 자녀에 한해 인정됩니다. 다만 이미지에도 표시했듯, 만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 연속으로 동일 주민등록등본에 등재되어 있어야만 인정됩니다. 30세 미만 미혼 자녀는 이 1년 요건 없이 등본에 함께 있으면 인정됩니다.
• 손자녀: 원칙적으로 부양가족으로 인정되지 않지만, 손자녀의 부모(즉 청약자의 자녀)가 사망한 경우에는 예외적으로 인정됩니다.

⚠️ 부양가족 인정 요건은 세부 조건이 복잡하고 실수 시 당첨 취소로 이어질 수 있으므로, 실제 청약 신청 전 청약홈 또는 해당 기관에 반드시 확인하시기 바랍니다.

③ 청약통장 가입 기간 — 배우자 통장도 합산됩니다

가입 기간만 반영되고 납입 횟수나 금액은 무관합니다. 이미지에도 표시된 대로, 2024년부터는 배우자의 청약통장 가입 기간에 따라 최대 3점까지 추가 가산점을 받을 수 있게 됐습니다. 부부가 각자 청약통장을 오래 유지해 왔다면, 가점 계산 전 배우자의 통장 개설일도 함께 확인해보는 것이 유리합니다.

청약통장은 일찍 개설할수록 유리해서 미성년 자녀 명의로 미리 만들어두는 경우도 많은데, 성년(만 19세)에 이르기 전 가입 기간은 최대 2년까지만 인정됩니다. 즉 초등학생 때 만들었다고 해도 가점 계산 시 인정되는 미성년 기간은 2년이 상한입니다.

가점 계산 예시

실제 사례를 통해 가점을 계산해보겠습니다.

[예시 인물 설정]

• 만 38세, 기혼
• 무주택 기간: 8년 → 16점
• 부양가족: 배우자 + 자녀 2명 = 3명 → 20점
• 청약통장 가입 기간: 10년 → 11점 (6개월 미만 1점에서 1년마다 1점씩 증가하는 구조이므로, 10년이면 6개월미만(1점) 이후 약 10단계 경과 = 11점)

합계: 16 + 20 + 11 = 47점

수도권 인기 단지의 최근 당첨 커트라인이 대략 60~74점대에 형성되는 경우가 많다는 점을 감안하면, 이 예시 인물은 인기 단지 가점제로는 당첨이 쉽지 않은 편이고, 추첨제 물량이나 특별공급을 함께 노려보는 전략이 필요할 수 있습니다.

마무리

청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 가지를 합산한 84점 만점 제도입니다. 특히 2024년부터는 배우자의 청약통장 가입 기간도 최대 3점까지 반영되니, 부부 모두 청약통장을 미리 만들어 유지하는 것이 유리해졌습니다. 본인의 가점을 미리 계산해보고, 점수가 낮다면 가점제보다 추첨제 비중이 높은 단지나 특별공급 쪽으로 전략을 짜는 것도 방법입니다.

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※ 본 글은 참고용 정보이며, 부양가족 인정 여부나 정확한 가점 산정은 반드시 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 해당 단지 모집공고문을 통해 최종 확인하시기 바랍니다. 정책은 수시로 개정될 수 있습니다.

 

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