분양권 전매제한 기간, 지역마다 이렇게 다릅니다

청약에 당첨돼서 분양권을 손에 쥐면, "이거 언제부터 팔 수 있지?"라는 질문이 자연스럽게 따라온다. 그런데 이 답이 지역과 주택 유형에 따라 완전히 다르다. 어떤 곳은 6개월만 지나면 팔 수 있는데, 어떤 곳은 아예 소유권이전등기가 될 때까지(사실상 입주 후까지) 전매 자체가 금지된다. 이 글에서는 분양권 전매제한 기간이 지역별로 어떻게 다른지, 그리고 예외적으로 미리 팔 수 있는 경우까지 정리해본다.

한 줄 요약 투기과열지구는 소유권이전등기일까지 전매가 아예 금지됩니다(사실상 완전 봉인). 조정대상지역은 수도권 3년, 비수도권 1년, 비규제지역은 수도권 1년, 지방 6개월입니다. 다만 전용면적 85㎡ 초과 주택은 규제지역에서도 1년으로 완화됩니다. 기산일은 당첨자(입주자) 발표일부터입니다.

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전매제한 기간, 지역별로 이렇게 다르다

구분전매제한 기간

투기과열지구	소유권이전등기일까지 (사실상 전매 불가)
조정대상지역 - 수도권	3년
조정대상지역 - 비수도권	1년
비규제지역 - 수도권	1년
비규제지역 - 지방	6개월

전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 규제지역이라도 1년으로 완화된다. 즉 같은 투기과열지구·조정대상지역이라도 평형에 따라 실제 적용되는 기간이 달라질 수 있다는 뜻이다.

기산일은 계약일이 아니라 당첨자(입주자)로 선정된 날부터다. 청약 당첨 발표일 기준으로 기간을 계산하면 된다

 

분양권 전매제한 기간, 지역마다 다릅니다

분양가상한제 주택은 더 길 수도 있다

일반 분양권 전매제한과 별개로, 분양가상한제가 적용되는 공공택지 주택은 최대 10년까지도 전매가 제한될 수 있다. 시세보다 저렴하게 공급되는 만큼, 시세차익을 목적으로 한 단기 전매를 막기 위한 조치다. 분양가상한제 주택에 당첨됐다면 일반 분양권보다 훨씬 긴 호흡으로 계획을 세워야 한다.

참고로 전매제한 기간이 3년 이내인 경우, 그 기간이 끝나기 전에 소유권이전등기를 완료하면 제한 기간을 채운 것으로 인정된다. 입주가 예상보다 빨리 진행돼서 등기를 먼저 마치는 경우, 남은 전매제한 기간을 굳이 다 채우지 않아도 된다는 뜻이다.

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예외적으로 미리 팔 수 있는 경우도 있다

전매제한 기간 중이라도, 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되면 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아 예외적으로 전매할 수 있다. 인정되는 대표적인 사유는 다음과 같다.

• 근무·생업상 형편이나 질병 치료·요양 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 이혼으로 배우자에게 입주자로 선정된 지위를 이전하는 경우
• 국가·지자체·금융기관·주택도시보증공사에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 진행되는 경우
• 입주자로 선정된 지위나 주택 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

이런 사유가 있다면, LH에 전매 동의신청서를 제출해서 동의를 받는 절차를 거쳐야 한다. 임의로 거래했다가는 불법전매로 처벌 대상이 될 수 있으니, 반드시 정식 절차를 밟아야 한다.

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전매할 때 세금도 꼭 확인하자

전매제한 기간이 끝나 실제로 분양권을 판다면, 세금 부담도 상당하다.

• 양도소득세: 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 **60%**의 단일세율이 적용된다. 2년 이상 보유해야 기본세율(6~45%) 구간으로 넘어간다. 분양권은 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 점도 기억해야 한다.
• 취득세: 분양권 전매로 인한 취득세는 기본 1~3%지만, 규제지역에서 2주택 이상 보유자가 분양권을 취득하면 8~12%의 중과세율이 적용된다.

즉 전매제한 기간을 넘겼다고 끝이 아니라, 보유 기간이 짧을수록 양도세 부담이 급격히 커지는 구조라는 것도 함께 계산해봐야 한다.

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정리하면, 분양권을 손에 쥐었다면 본인이 당첨된 지역이 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지부터 확인하고, 면적이 85㎡를 초과하는지도 함께 체크해야 정확한 전매 가능 시점을 알 수 있다. 예외적으로 미리 팔아야 하는 사정이 있다면 임의 거래가 아니라 LH 동의 절차를 거쳐야 한다는 점도 잊지 말자.

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본 콘텐츠는 「주택법」 제64조, 「주택법 시행령」 제73조 및 국토교통부·마이홈포털 안내자료를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다(2026년 4월 기준 규제지역 현황 반영). 전매제한 기간과 규제지역 지정 현황은 정책에 따라 수시로 변경될 수 있으니, 실제 전매 전 마이홈포털이나 관할 지자체에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.

 

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