전세 재계약, 5% 넘게 올려달라고 하면 거절할 수 있습니다 (전월세상한제 2026년 기준)

계약갱신청구권을 행사해 재계약하는 경우, 임대인은 직전 임대료의 5%를 초과해 인상을 요구할 수 없습니다. 이걸 전월세상한제라고 부릅니다.

Q. 전세금을 5% 넘게 올리면 무조건 불법인가요? 그렇지는 않습니다. 계약갱신청구권을 행사한 재계약에서는 원칙적으로 5% 이내로 제한되지만, 신규 계약이거나 임차인이 갱신청구권을 이미 사용한 경우 등에는 이 상한이 적용되지 않습니다.

5% 계산, 실제로 얼마일까

계산법 자체는 단순합니다. 현재 보증금에 5%를 곱한 금액이 인상 한도입니다. 예를 들어 보증금 3억원짜리 전세라면, 3억원의 5%인 1,500만원이 인상 한도가 되어 최대 3억 1,500만원까지만 재계약이 가능합니다. 월세가 섞인 계약이라면 보증금과 월세를 각각 계산하는 방식이 아니라, 임대료 전체를 환산해 5% 상한을 적용하는데 이 환산 방식은 다소 복잡하니 아래 계산기를 활용하시는 걸 추천합니다.

전월세상한제는 계약갱신청구권을 행사해 재계약할 때 직전 임대료의 5%를 초과해 인상할 수 없도록 제한하는 제도입니다. (출처: 주택임대차보호법, 국토교통부)

5%를 넘겨도 되는 예외

세 가지 정도로 정리할 수 있습니다. 첫째, 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용한 뒤 다시 재계약하는 경우입니다. 갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있어서, 이미 썼다면 그다음 재계약부터는 5% 상한의 보호를 받지 못합니다. 둘째, 기존 세입자가 나가고 완전히 새로운 세입자와 맺는 신규 계약은 애초에 '갱신'이 아니라서 상한 적용 대상이 아닙니다. 셋째, 임대인과 임차인이 서로 합의해서 갱신하는 협의 갱신의 경우, 원칙적으로는 5%를 넘겨서 합의할 수도 있습니다.

다만 현장에서는 임대인이 "요즘 시세가 이 정도"라며 5% 룰을 모르는 척 요구하는 경우도 왕왕 있다고 합니다. 이럴 때는 감정적으로 대응하기보다, 계약갱신청구권 행사 여부와 5% 상한 조항을 근거로 차분하게 짚어주시는 게 낫습니다.

실제로 얼마까지 인상 가능한지 미리 계산해보기

🔑 전월세 전환 계산기 펼쳐보기 (클릭)

 

재계약을 앞두고 계시다면, 계약갱신청구권을 이번에 처음 쓰는 건지 이미 한 번 썼는지부터 확인해보시길 바랍니다. 그 여부에 따라 협상의 출발선 자체가 달라지니까요.

 

※ 본 글은 주택임대차보호법을 기준으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 계약 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 정확한 법률 해석과 분쟁 발생 시 대응은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

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