서울 전세난, 이제 빌라·오피스텔까지 번졌습니다

서울 아파트와 빌라(연립·다세대)의 평균 매매가 차이, 지금 9억 6,700만 원까지 벌어졌어요. 통계를 집계하기 시작한 2012년만 해도 3억 원 정도였는데, 2018년 4억 → 2019년 5억 → 2020년 6억으로 매년 벌어지더니 최근엔 격차가 더 가팔라졌어요. 아파트값만 오른 게 아니라, 전월세 시장에서도 비슷한 일이 벌어지고 있어서 오늘은 그 이야기를 해볼게요

빌라 전세가율, 다시 60%를 넘었어요

서울시에 따르면 올해 2분기 서울 빌라 전세가율은 60.8%예요. 1분기(57.6%)보다 3.2%p 올랐고, 60%를 넘어선 건 지난해 3분기 이후 세 분기 만이에요. 일부 지역은 70%를 웃돌기도 해요.

원인은 명확해요. 서울 아파트 전세 물건이 부족해지면서, 자금이 부족한 무주택 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 빌라·오피스텔로 옮겨가고 있는 거예요. 실제로 서울 아파트 전세 갱신계약 비중도 올해 5월 53.6%로, 작년 같은 달(43.0%)보다 10.6%p 늘었어요. 나갈 집을 못 구하니 있던 집에 눌러앉는 세입자가 늘었다는 뜻이에요.

전세보다 월세로 더 많이 움직이고 있어요

국토교통부의 2026년 6월 주택통계를 보면 더 뚜렷해요. 올해 1~6월 서울 비아파트 임대차 거래 중 **월세 비중이 78.1%**였어요. 5년 평균(62.1%)보다 16.0%p 높고, 작년 같은 기간(74.1%)보다도 4%p 높아요. 아파트도 마찬가지예요. 서울 아파트 월세 비중이 52%로, 작년(43.9%)보다 8.1%p 늘었어요.

전세대출 규제와 보증보험 기준 강화가 맞물리면서, 세입자 입장에서도 목돈이 드는 전세보다 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이 만들어진 셈이에요.

근본 원인은 공급이 끊긴 거예요

서울 빌라 착공 물량을 보면 왜 이런 일이 벌어지는지 보여요.

• 2021년 : 약 2만 3,000가구
• 2023년 : 5,278가구 (-77%)
• 2024년 : 3,841가구
• 2026년 (5월까지) : 2,849가구

여기에 매년 약 1만 가구씩 멸실까지 겹치면서, 비아파트 재고 자체가 연간 5,000가구씩 줄어들고 있어요. 그나마 새로 짓는 물량도 가족이 살 만한 크기가 아니에요. 올해 5월까지 서울에서 준공된 주택 중 전용 40㎡ 이하 비중이 34.16%로, 작년(21.09%)보다 13%p 넘게 뛰었어요. 전국 평균(9.66%)의 3배가 넘는 수치예요.

서울경제가 네이버부동산에 등록된 비아파트 전세 매물 2만 4,752건을 분석한 결과도 비슷해요. 전용 50㎡ 이상이면서 융자 비율 30% 이하인, 그러니까 3~4인 가족이 실제로 살 만한 매물은 전체의 20%(5,113건)에 그쳤어요.

정부도 대책을 내놨어요

8월 13일 발표된 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에는 비아파트 공급을 늘리기 위한 규제 완화가 담겼어요.

• 다세대·다가구 건축면적 제한 : 660㎡ → 1,000㎡ 미만으로 확대
• 다가구 층수 제한 : 3층 → 4층으로 완화
• 건설자금 대출한도 : 7,000만 원 → 9,000만 원으로 확대
• 신축 매입임대사업자 LTV : 0%(대출불가) → 규제지역 30%, 비규제지역 60%로 완화

정부는 2030년까지 수도권에 비아파트 13만 가구를 착공한다는 목표를 세웠어요. 아파트는 택지 개발이나 정비사업을 거치느라 입주까지 오래 걸리는 반면, 빌라·오피스텔 같은 비아파트는 상대적으로 빨리 지을 수 있다는 점을 노린 거예요.

다만 전문가들 사이에서는 효과에 물음표를 다는 시각도 있어요. 전세사기 여파로 비아파트 기피 심리가 여전한 데다, 다주택자 규제가 유지되는 한 임대사업자 유입 자체가 늘기 어렵다는 지적이에요. 공급 확대책이 실제 가족형 주택 공급으로 이어지려면 시행령 정비와 시장의 신뢰 회복이 같이 필요해 보여요.

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지금 전월세를 알아보고 계시다면, 아파트만 고집하기보다 빌라·오피스텔도 함께 살펴보시되 전세보증금 반환보증 가입 여부는 꼭 확인하시길 권해드려요. 비아파트는 시세 파악이 아파트보다 어려운 만큼, 전세가율이 과도하게 높은 매물은 계약 전에 한 번 더 따져보시는 게 안전해요.

 

본 콘텐츠는 서울시·국토교통부 통계 및 2026년 8월 관련 보도를 기준으로 작성했습니다. 지역별·단지별 시세와 공급 상황은 계속 변동하므로, 실제 계약 전 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 청약홈에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

 

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