전세금 못 받았는데 이사는 가야 할 때, 임차권등기명령부터 신청하세요 (2026년 기준)

계약 만료일이 다가오는데 집주인에게서 "세입자가 안 구해져서 보증금을 못 준다"는 연락을 받으면 막막해집니다. 그렇다고 보증금을 못 받은 채로 그냥 이사를 나가버리면, 힘들게 받아둔 대항력과 우선변제권이 한순간에 사라질 수 있습니다. 이럴 때 필요한 절차가 바로 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가, 법원에 신청해 그 집에 자신의 임차권을 등기부등본에 등록하는 제도입니다. 등기가 완료되면 세입자가 이사를 나가고 전입신고를 옮기더라도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

왜 이사 전에 등기부터 해야 할까요

대항력과 우선변제권은 기본적으로 '전입신고 + 실제 거주'라는 조건이 유지되어야 인정됩니다. 즉 이사를 나가고 주민등록까지 옮겨버리면, 원래 그 집에 살던 세입자로서 갖고 있던 권리 순위가 사라져버립니다. 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 후순위 채권자와 동일한 취급을 받을 위험이 생기는 것입니다.

임차권등기명령은 바로 이 공백을 막기 위한 제도입니다. 등기가 완료된 뒤에는 이사를 나가고 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 인정됩니다. 그래서 새집으로 이사해야 하는 상황이라면, 이사 날짜보다 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인하고 움직이는 순서가 안전합니다.

언제부터 신청할 수 있나요

임차권등기명령은 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 계약 종료일 이전에는 신청할 수 없고, 계약 해지를 통보했다면 통보 후 계약이 실제로 종료된 시점부터 신청이 가능합니다. 갱신을 원하지 않는다는 의사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 전달해야 하는 것이 원칙이므로, 이 시점을 놓치지 않는 것도 중요합니다.

신청 절차, 어떻게 진행되나요

1. 임대차 계약이 끝났는데도 보증금 미반환 상태 확인
2. 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 부동산등기부등본 등 첨부서류 제출
3. 법원 심사 및 결정(집주인에게 심문 없이 결정되는 경우가 일반적)
4. 등기부등본에 임차권 등기 완료
5. 등기 완료 확인 후 이사 및 전입신고 변경 가능

신청부터 등기 완료까지는 통상 2주에서 한 달 정도 소요되는데, 법원과 사건에 따라 기간 차이가 있을 수 있습니다. 이 기간 동안은 기존 집에 실제로 거주하며 전입신고를 유지하고 있어야 권리가 끊기지 않는다는 점을 꼭 기억해두셔야 합니다.

🏠 전세 vs 월세 계산기 펼쳐보기 (클릭)

 

이사 갈 집을 전세가 아니라 월세로 고민 중이시라면, 위 계산기로 두 조건을 미리 비교해보시는 것도 도움이 될 것 같습니다.

비용은 누가 부담하나요

임차권등기명령 신청에 드는 비용(인지대, 송달료, 등록면허세 등)은 원칙적으로 임대인이 부담해야 할 손해배상 항목으로 봅니다. 세입자가 우선 납부하더라도, 이후 보증금 반환 청구 시 이 비용을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 실제로는 세입자가 먼저 비용을 내고 진행하는 경우가 대부분이라, 초기 비용 부담이 있다는 점은 감안하셔야 합니다.

보증금을 여전히 못 받았다면

임차권등기가 끝났다고 보증금이 자동으로 들어오는 것은 아닙니다. 등기는 어디까지나 '권리 보전' 수단이고, 실제 반환을 강제하려면 별도로 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청 같은 절차가 필요합니다. 전세보증금 반환보증(HUG)에 가입해두셨다면 보증기관을 통해 대위변제를 받는 방법도 있으니, 가입 여부부터 다시 확인해보시는 것이 순서입니다.

사실 이 단계까지 오면 이미 상당히 지친 상태일 텐데, 혼자 서류를 준비하기 막막하다면 대한법률구조공단 등에서 관련 서류 작성 도움을 받을 수 있다는 점도 알아두시면 좋겠습니다.

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※ 본 글은 참고용 정보이며, 임대차 관련 법령과 절차는 개정될 수 있습니다. 정확한 신청 요건과 절차는 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 관할 법원을 통해 확인하시기 바랍니다.

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