등기부등본 보는 법, 갑구·을구 완벽 정리

전세사기 예방 체크리스트에서 "등기부등본을 확인하세요"라는 말, 여러 번 들어보셨을 거예요. 근데 막상 발급받아서 펼쳐보면 낯선 한자어와 표들뿐이라 뭘 봐야 할지 막막하신 경우가 많죠. 사실 구조만 알면 생각보다 간단해요. 오늘은 등기부등본을 실제로 어떻게 읽는지 정리해봤습니다.

세 부분으로 나뉘어 있어요

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 부분으로 구성돼요. 표제부는 이 부동산이 어디에 있고 얼마나 큰지, 즉 기본 정보를 보여줘요. 갑구는 누구 소유인지, 소유권에 문제는 없는지를 보여주고요. 을구는 이 집이 빚 담보로 잡혀 있는지, 다른 사람의 권리가 걸려 있는지를 보여줘요.

갑구에서는 이걸 확인하세요

계약하려는 상대방이 실제 소유자와 같은 사람인지부터 확인해야 해요. 갑구에 나온 소유자 이름과 주민등록번호를, 계약하러 나온 사람의 신분증과 대조해보시면 돼요.

그다음엔 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매개시결정 같은 등기가 있는지 살펴보세요. 이런 게 하나라도 있으면 소유권 자체가 불안정하다는 신호예요. 특히 경매가 진행 중이라면 계약을 아예 다시 생각해보셔야 해요.

을구에서는 근저당권을 꼭 보세요

을구에는 소유권 외의 권리, 그러니까 이 집을 담보로 잡힌 빚이나 다른 사람의 권리가 나와요. 여기서 제일 중요한 게 근저당권이에요. 집주인이 이 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻인데, '채권최고액'이라는 항목에 그 금액이 나와요.

채권최고액은 실제 빌린 돈보다 좀 더 높게 잡히는 게 보통이에요(통상 실제 대출액의 110~130% 수준). 만약 집주인이 돈을 못 갚아서 집이 경매에 넘어가면, 근저당권자가 세입자보다 먼저 배당받아 갈 수 있어서, 보증금을 못 돌려받을 위험이 커져요. 을구에 전세권이나 지상권이 나와 있는 경우도 있는데, 전세권은 그 보증금이 우선변제권을 갖는다는 뜻이고 지상권은 타인이 그 땅 위 건물을 쓸 권리가 있다는 뜻이라, 나오면 내용을 꼼꼼히 살펴보셔야 해요.

참고로 근저당권 옆에 빨간 줄이 그어져 있다면 이미 말소된 것이에요. 빚을 다 갚았다는 뜻이니 안심하셔도 되고, 빨간 줄이 없다면 여전히 살아있는 권리라는 뜻이에요.

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발급은 어디서 하나요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 가능해요. 열람은 700원, 발급은 1,000원인데, 열람은 단순 확인용이고 발급은 법적 효력이 있는 공식 문서라는 차이가 있어요. 네이버페이나 카카오페이 같은 간편결제로 바로 결제하실 수 있어요.

발급받으실 때 옵션을 잘 선택하셔야 해요. **"말소사항 포함"**을 선택해야 과거에 있었던 권리관계 이력까지 다 보이고, "현행"과 "폐쇄" 등기부를 함께 확인해야 현재 상태와 과거 상태를 전부 파악할 수 있어요. 현행만 보면 지금 살아있는 권리만 나오고, 폐쇄 등기부에만 있던 과거 이력은 놓칠 수 있어요.

이것만은 기억해두세요

등기부등본은 실시간으로 바뀔 수 있어요. 그래서 계약서 쓰기 전에 한 번, 그리고 잔금 치르기 직전에 다시 한 번, 최소 두 번은 새로 발급받아 확인하시는 게 안전해요. 계약할 때는 문제없었는데 잔금 치르는 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우도 실제로 있거든요.

그리고 등기부등본에 안 나오는 정보도 있다는 걸 기억해두세요. 이 집에 실제로 세입자가 살고 있는지(전입세대 여부)나 유치권 같은 건 등기 의무가 없어서 등기부등본만 봐서는 알 수 없어요. 이런 부분은 전입세대열람원 같은 다른 서류로 따로 확인하셔야 해요.

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처음엔 복잡해 보여도 표제부·갑구·을구, 이 세 영역의 역할만 기억하시면 핵심은 다 읽어내실 수 있어요. 중요한 계약을 앞두고 계시다면, 발급받은 등기부등본을 한 번 천천히 다시 읽어보시길 권해드려요.

 

본 콘텐츠는 대법원 인터넷등기소 서비스를 기준으로 2026년 작성했습니다. 세부 절차와 수수료는 변경될 수 있으니, 정확한 내용은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.

 

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