전월세 안심신탁, 세입자는 전세로 집주인은 월세로 받는다고요?

세입자는 전세로 살고 싶어 하고, 집주인은 월세로 매달 받고 싶어 해요. 서로 원하는 게 정반대인데, 이 둘을 동시에 만족시키는 제도가 나왔어요. 바로 '전월세 안심신탁'이에요. 국토교통부가 8월 20일 발표하고, 9월 22일 여의도에 전담 센터까지 출범시킨 새로운 임대차 모델이에요.

왜 이런 제도가 나왔을까요

전세가 빠르게 월세로 바뀌고 있어요. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~7월 전국 월세거래량 비중이 68.3%로, 작년 같은 기간(61.8%)보다 6.5%포인트나 높아졌어요. 전세사기 여파로 세입자들이 전세를 꺼리는 분위기도 있지만, 정작 집주인들은 대출 규제와 세제 변화 속에서 월세 수익을 더 선호하게 됐거든요. 그 결과 전세를 구하려는 세입자와 월세를 놓으려는 집주인 사이에 미스매치가 커졌고, 정부가 이 틈을 메우려고 내놓은 게 이 제도예요.

구조가 좀 독특해요

일반적인 임대차 계약은 집주인과 세입자가 전세나 월세 중 하나를 정해서 둘이 계약해요. 전월세 안심신탁은 여기에 HUG(주택도시보증공사)가 '전월세 안정화기구'로 끼어들어서 임대인-HUG-임차인 3자 계약을 맺어요.

작동 방식은 이래요. 세입자가 전세금을 집주인한테 직접 주는 게 아니라 HUG에 예치해요. HUG는 이 돈을 주택공급 활성화 펀드로 투자 운용하고, 여기서 나온 수익을 매달 집주인한테 월세처럼 지급해요. 세입자 입장에서는 전세로 사는 거고, 집주인 입장에서는 매달 돈이 들어오는 월세인 셈이에요. 시중에 나와 있던 월세 매물을 이런 방식으로 전세로 전환해서 공급하는 게 이 제도의 핵심이에요.

세입자한테 좋은 점

전세보증금을 개인 집주인이 아니라 공공기관인 HUG가 직접 관리하고 반환까지 책임져요. 그래서 전세사기나 보증금을 못 돌려받을 위험이 크게 줄어들고, HUG가 이미 보증금을 맡아서 관리하는 구조라 별도로 전세보증금 반환보증에 가입할 필요가 없어요. 여기에 시중 전세대출 금리가 보통 전월세 전환율보다 낮기 때문에, 월세로 살 때보다 실질적인 주거비 부담이 줄어드는 효과도 기대할 수 있어요.

집주인한테 좋은 점

공실이나 임차인 연체를 걱정할 필요 없이 매달 약정된 수익을 받을 수 있어요. 연 4%대 수익에 세제 혜택도 함께 제공돼요. 특히 서울 등 수도권 규제지역에 집을 갖고 있으면서 지방으로 이주하는 고령 집주인이라면, 이 안심신탁 수익에 더해 주택연금까지 연계해서 받을 수 있는 특례도 추진되고 있어요.

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누가 참여할 수 있나요

주택 유형에 제한이 없고, 소득·자산·연령 기준도 따로 두지 않아요. 일반 임대인과 임차인을 대상으로 별도 공모를 통해 참여자를 모집하는 방식이에요. 법적으로 반드시 참여해야 하는 의무 사항은 아니고, 원하는 임대인과 임차인이 자율적으로 신청하는 구조예요. 보증부월세로 계약된 집도 참여할 수 있고, 전세금은 원칙적으로 전액을 HUG에 예치해야 해요.

전세보증금 반환보증이랑 뭐가 다른가요

목적은 비슷해 보이지만 돈이 움직이는 구조 자체가 달라요. 전세보증금 반환보증(HUG)은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 지급하고 나중에 집주인에게 구상하는 '보증' 상품이에요. 반면 전월세 안심신탁은 애초에 보증금 자체를 HUG가 직접 예치받아 운용하는 구조라, 반환 책임도 HUG에 있어요. 안심신탁에 참여하면 별도로 반환보증에 가입할 이유가 없어지는 것도 이 차이 때문이에요.

일정은 어떻게 되나요

9월 말 1차 공고를 거쳐 10월부터 12월까지 모집이 진행될 예정이에요. 참여를 원하는 임대인과 임차인은 HUG 안심전세포털이나 여의도의 전월세안심신탁센터를 통해 상담부터 신청 접수, 시세 검증, 계약 체결, 계약 종료 후 보증금 반환까지 전 과정을 지원받을 수 있어요.

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집주인과 세입자가 원하는 게 서로 다른 상황에서 공공기관이 중간에 서서 양쪽을 다 만족시키려는 시도라는 점에서 눈여겨볼 만한 제도예요. 다만 이제 막 시작하는 신규 사업인 만큼, 실제로 얼마나 많은 집주인이 참여할지, 예치된 전세금의 운용 수익이 안정적으로 나올지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같아요. 관심 있으신 분들은 9월 말 공고 내용부터 확인해보시길 권해드려요.

 

본 콘텐츠는 국토교통부·주택도시보증공사(HUG) 발표 및 2026년 9월 관련 보도를 기준으로 작성했습니다. 세부 참여 조건과 절차는 실제 공고문에서 확정되므로, 참여 전 HUG 안심전세포털(khug.or.kr)에서 최신 공고를 확인하시기 바랍니다.

 

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