전세사기 예방 특약, 이 3가지 문구는 꼭 넣으세요저도 전세 계약서에 도장 찍기 전에 "이 정도면 됐겠지"라고 생각했

저도 전세 계약서에 도장 찍기 전에 "이 정도면 됐겠지"라고 생각했다가, 나중에 특약 문구 하나 차이로 보증금을 지킬 수도 못 지킬 수도 있다는 걸 알고 오싹했던 적이 있다. 2026년 3월 기준 전세사기 피해자가 약 3만 8천 명에 달한다는 통계를 보면, 남의 일이 아니다. 이 글에서는 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 문구와, 특약만으로는 부족한 부분까지 함께 정리해본다.

목차

• "전세사기, 정확히 어떤 방식으로 당하는 걸까?"
• "계약 전에 뭘 확인해야 할까?"
• "특약에 꼭 넣어야 할 문구는 뭘까?"
• "특약만 넣으면 진짜 안전할까?"

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한 줄 요약 전세사기의 대표 유형은 깡통전세(집값이 보증금+근저당보다 낮아지는 경우)입니다. 계약 전 **등기부등본, 임대인 체납 세금, 전세가율(70% 이하 권장)**을 확인하고, 계약서에는 ① 대항력 발생 전 근저당 설정 금지 ② 임대인 세금체납 배상 ③ 대출·보증보험 승인 조건부 계약, 이 세 가지 특약을 반드시 넣어야 합니다. 다만 특약 문구만으로는 완전히 안전하지 않으며, 잔금일 당일 실제 확인 절차까지 거쳐야 합니다.

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"전세사기, 정확히 어떤 방식으로 당하는 걸까?"

가장 대표적인 유형은 깡통전세다. 집 시세가 '내 전세보증금 + 집주인의 기존 대출(근저당)'보다 낮아지는 상황을 말한다. 이렇게 되면 집이 경매에 넘어가도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어렵다. 이 밖에도 바지사장(명의 대여자)을 내세우거나, 건물 소유권을 신탁회사에 넘겨두고 사기를 치는 수법도 있어서, 갈수록 사전 검증이 중요해지고 있다.

"계약 전에 뭘 확인해야 할까?"

• 등기부등본: 소유자가 실제 계약 상대방과 일치하는지, 을구에 근저당권 같은 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인한다.
• 임대인 세금 체납 여부: 2026년 기준으로는 임대인의 동의 없이도 관할 세무서에서 미납국세 열람 제도를 통해 체납 내역을 확인할 수 있다. 체납세가 많은 임대인은 보증금으로 세금을 갚는 경우가 많아, 보증금 회수 자체가 불가능해질 수 있다.
• 전세가율: 전세보증금을 주택 감정가로 나눈 비율이다. 이 비율이 70%를 넘으면 위험 신호로 본다. 전세가율이 너무 높으면 HUG 전세보증보험 가입 자체가 거절될 수 있는데, 보증보험 가입이 안 되는 매물이라면 계약 자체를 신중히 재고해야 한다.
• 법인 임대인이라면: 법인등기부등본을 추가로 확인하고, 대표자와 실제 계약 담당자가 일치하는지, 법인이 정상 운영 중인지도 봐야 한다.

"특약에 꼭 넣어야 할 문구는 뭘까?"

① 대항력 발생 전 근저당 설정 금지

세입자의 대항력(보증금을 지킬 수 있는 법적 효력)은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 반면 은행의 근저당 설정은 접수 즉시 효력이 생긴다. 이 반나절의 시차를 악용해서, 잔금을 받은 임대인이 그날 오후에 새로 대출을 받아버리면 세입자가 순식간에 후순위로 밀려날 수 있다. 이걸 막는 특약 문구는 이렇다.

"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득 후 익일까지 해당 부동산에 근저당권 등 어떠한 담보물권도 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약을 해제하고 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 진다."

② 임대인 세금체납 배상 특약

"임대인의 국세 및 지방세 체납으로 인해 임차인이 피해를 입을 경우, 임대인이 전액 배상한다."

③ 대출·보증보험 승인 조건부 계약 (특히 신축 빌라)

"본 계약은 임차인의 전세자금대출 및 HUG 전세보증보험 승인을 조건으로 한다. 임차인의 귀책 사유 없는 대출 거절이나 보증보험 가입 불가 판정 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 조건 없이 전액 반환한다."

신축 빌라라면 여기에 더해 **"임차인의 잔금 지급과 동시에 기존 건축주의 채무를 모두 변제하고 근저당을 말소한다"**는 문구까지 추가하면, 건축주에서 임대인으로 소유권이 넘어가는 과정에서 생기는 위험을 줄일 수 있다.

"특약만 넣으면 진짜 안전할까?"

여기서 꼭 알아야 할 함정이 있다. 특약 문구는 사후 손해배상 청구의 근거가 될 뿐, 사기 자체를 막아주지는 못한다. 실제로 "잔금 받으면 즉시 근저당을 말소하겠다"는 특약을 쓰고 잔금을 보냈는데, 임대인이 그 돈을 들고 잠적한 사례도 있었다. 특약이 있어도 이미 사라진 돈을 되찾는 건 수년이 걸리는 싸움이 된다.

그래서 가장 확실한 방법은 잔금일 당일 직접 확인하는 것이다. 잔금일 오전에 임대인과 함께 해당 대출 은행 지점에 동행해서, 창구에서 대출 상환 여부를 직접 확인하고, 그 자리에서 법무사가 발행한 말소등기 신청 접수증을 받아두는 것이 특약 문구 한 줄보다 훨씬 강력하다.

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정리하면, 전세사기를 예방하려면 계약 전 등기부등본·체납 여부·전세가율을 확인하고, 계약서에는 대항력 공백 방지·세금체납 배상·대출조건부 계약이라는 세 가지 특약을 넣어야 한다. 다만 특약은 만능이 아니므로, 잔금일 당일 은행 동행 확인까지 챙겨야 진짜 안전하다는 걸 잊지 말자.

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본 콘텐츠는 정부의 전세사기 방지 대책(2026.3.10 발표) 및 관련 언론보도를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다. 특약 문구는 참고용이며, 실제 계약 시에는 공인중개사·법무사와 함께 본인 상황에 맞게 검토하시기 바랍니다.

 

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