전세사기 예방 특약, 이 3가지 문구는 꼭 넣으세요

전세 계약서에 도장을 찍기 직전, 특약란에 뭘 적어야 할지 막막하다면 이 세 가지부터 챙기세요. 특약 한 줄이 나중에 보증금을 지킬 근거가 돼요. 다만 특약은 사기를 막아주는 장치가 아니라, 피해를 입었을 때 책임을 물을 근거예요. 그래서 계약 전 확인과 잔금일 확인까지 함께 정리했어요. 국토교통부 집계로 전세사기 피해자로 인정된 사람이 3만 5천 명을 넘은 만큼, 남의 일로만 보기 어려워요.가장 흔한 게 깡통전세예요. 집값이 내 보증금과 집주인의 기존 대출(근저당)을 합친 금액보다 낮은 집이에요. 이런 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 온전히 돌려받기 어려워요. 실제 집주인이 아닌 명의 대여자를 내세우거나, 건물이 신탁회사에 넘어가 있는데 신탁사 동의 없이 계약하게 만드는 수법도 있어요. 그래서 계약 전 검증이 점점 중요해지고 있어요.

• 등기부등본: 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 을구에 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 봐요. 갑구에 신탁 등기가 있다면 신탁회사의 동의가 있는지도 확인해야 해요. 읽는 법은 등기부등본 보는 법, 갑구·을구 완벽 정리에서 정리했어요.
• 임대인의 세금 체납: 체납이 많으면 집이 경매에 넘어갈 때 세금이 세입자보다 먼저 배당될 수 있어요. 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에서 미납국세 열람을 신청할 수 있어요. 정부가 계약 전에 선순위 권리와 체납 정보를 안심전세앱에서 한 번에 보여주는 서비스를 준비 중이라고 밝혔으니(2026년 3월 대책), 이용할 수 있는지도 확인해보세요.
• 전세가율: 보증금을 집값으로 나눈 비율이에요. 70% 이하면 비교적 안전하게 보고, 80%를 넘으면 위험 신호예요. 이 비율이 높으면 HUG 반환보증 가입이 거절될 수 있는데, 보증보험이 안 되는 집이라면 계약 자체를 다시 생각해보세요.
• 법인 임대인: 법인등기부등본까지 확인해서, 대표자와 계약하러 나온 사람이 같은지, 법인이 정상 운영 중인지 봐야 해요.

• 계약 전에 확인할 것
• 전세사기는 어떻게 일어나나요

특약에 넣을 문구 세 가지

① 대항력 공백 방지 (근저당 설정 금지)

세입자의 대항력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요. 반면 은행 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨요. 이 하루 남짓한 틈에 임대인이 새로 대출을 받으면, 세입자는 순식간에 후순위로 밀려요. 정부는 2026년 3월 대항력을 전입신고 즉시로 앞당기는 법 개정을 추진한다고 발표했어요. 개정이 시행되면 이 틈이 줄어들겠지만, 그 전까지는 특약으로 막아두는 게 안전해요.

"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득 후 익일까지 해당 부동산에 근저당권 등 어떠한 담보물권도 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약을 해제하고 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 진다."

 

② 임대인 세금체납 배상

"임대인의 국세 및 지방세 체납으로 인해 임차인이 피해를 입을 경우, 임대인이 전액 배상한다."

 

③ 대출·보증보험 승인 조건부 계약

"본 계약은 임차인의 전세자금대출 및 HUG 전세보증보험 승인을 조건으로 한다. 임차인의 귀책 사유 없는 대출 거절이나 보증보험 가입 불가 판정 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 조건 없이 전액 반환한다."

 

신축 빌라라면 한 줄을 더 넣으세요. 건축주에서 임대인으로 소유권이 넘어가는 과정의 위험을 줄여줘요.

"임차인의 잔금 지급과 동시에 기존 건축주의 채무를 모두 변제하고 근저당을 말소한다."

특약만으로는 부족해요

특약은 사고가 난 뒤 손해배상을 청구할 근거일 뿐, 사기 자체를 막아주지 못해요. "잔금을 받으면 바로 근저당을 말소한다"는 특약을 쓰고 잔금을 보냈는데 임대인이 돈을 들고 사라지면, 돈을 되찾는 데 몇 년이 걸릴 수 있어요.

가장 확실한 방법은 잔금일 당일에 직접 확인하는 거예요. 잔금일 오전에 임대인과 함께 대출 은행 지점에 가서 창구에서 상환 여부를 확인하고, 법무사가 발급한 말소등기 신청 접수증을 그 자리에서 받아두세요. 특약 한 줄보다 훨씬 든든해요.

---

정리하면, 계약 전에 등기부등본과 체납 여부, 전세가율을 확인하고, 특약 세 가지를 넣고, 잔금일에는 은행 동행까지 챙기세요. 특약은 만능이 아니라 안전장치 중 하나라는 점만 기억하시면 돼요.

 

본 콘텐츠는 정부의 전세사기 방지 대책(2026년 3월 10일 발표)과 관련 보도를 기준으로 2026년 9월에 정리했어요. 특약 문구는 참고용이며, 실제 계약에서는 공인중개사·법무사와 함께 본인 상황에 맞게 검토하시기 바랍니다.

 

다음 글도 놓치지 않으려면 구독을 눌러주세요 🙌 매주 새로운 부동산·대출·청약 정보로 찾아올게요.