계약갱신청구권 5% 룰, 정확히 언제 어떻게 쓰는 걸까

저도 첫 전세 2년이 끝나갈 무렵 "이제 나가야 하나, 더 살 수 있나" 고민했던 적이 있다. 그때 알게 된 게 계약갱신청구권이었다. 세입자에게 꽤 강력한 권리인데, 행사 시기를 놓치거나 5% 룰을 잘못 이해하고 있으면 제대로 못 쓰는 경우가 많다. 2026년 기준으로 정확히 정리해본다.

목차

• "계약갱신청구권, 정확히 어떤 권리일까?"
• "5% 룰은 언제 적용되는 걸까?"
• "집주인이 거절할 수 있는 경우도 있을까?"
• "갱신 요구했다고 무조건 2년 다 살아야 할까?"

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한 줄 요약 계약갱신청구권은 세입자가 1회, 추가 2년 거주를 요구할 수 있는 권리로 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 이때 임대료 인상은 직전 보증금의 5% 이내로 제한됩니다(전월세상한제). 다만 이 5% 룰은 갱신청구권을 행사할 때만 적용되고, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

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"계약갱신청구권, 정확히 어떤 권리일까?"

2020년 7월 31일 시행된 임대차 3법의 핵심 축이다. 세입자는 계약 기간 중 단 1회, 추가로 2년 더 거주하겠다고 요구할 수 있다. 기존 2년 계약에 이 권리를 쓰면 **최대 4년('2+2년')**까지 한 집에 살 수 있게 되는 셈이다. 정당한 사유가 없으면 집주인은 이 요구를 거절할 수 없다.

행사 시기가 정해져 있다는 점이 중요하다. 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 통보해야 한다. 예를 들어 9월 30일이 만료일이라면, 3월 30일부터 7월 30일 사이에 갱신을 요구해야 한다. 문자, 내용증명, 구두 모두 가능하지만, 나중에 분쟁이 생겼을 때를 대비해 문자나 서면으로 기록을 남겨두는 것을 추천한다.

"5% 룰은 언제 적용되는 걸까?"

여기서 많이들 착각하는 부분이 있다. 전월세상한제(5% 룰)는 독립적으로 존재하는 제도가 아니라, 계약갱신청구권을 행사할 때만 적용된다. 즉 기존 세입자가 갱신을 요구하는 상황에만 5% 룰이 작동하고, 집주인이 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때는 이 룰이 적용되지 않는다.

5%는 상한선일 뿐, 무조건 5%를 올려줘야 하는 의무는 없다. 실제 인상률은 5% 범위 내에서 집주인과 세입자가 협의해서 정해야 하고, 5%를 초과하는 인상은 임대인과 세입자가 합의했더라도 무효다. 계산 예를 들면, 보증금 5억 원짜리 집이라면 5%인 2,500만 원까지만 증액을 요구할 수 있어서, 최대 5억 2,500만 원이 한도가 된다. 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮게 정한 경우 그 비율이 우선 적용되는데, 서울시는 현재 5%를 그대로 쓰고 있다. 그리고 마지막 증액 이후 1년이 지나야 다시 증액을 요구할 수 있다는 점도 기억해야 한다.

"집주인이 거절할 수 있는 경우도 있을까?"

있다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같다.

• 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주할 목적인 경우
• 세입자가 차임을 2회 이상 연체한 경우
• 그 밖에 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우

실거주를 이유로 거절하려면, 임대인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 세입자에게 직접 거주 필요성을 통보하고 실제로 입주해야 한다. 만약 이 실거주 사유가 허위로 드러나면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다. 2022년 법 개정 이후로는 실거주 의무를 이행하지 않은 임대인에 대한 제재도 강화됐다. 실무에서는 집주인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로 어떻게 그 집을 쓰는지 계속 지켜보는 것이 나중에 문제가 생겼을 때 중요한 증거가 된다.

"갱신 요구했다고 무조건 2년 다 살아야 할까?"

그렇지 않다. 갱신청구권을 행사해서 계약이 연장됐어도, 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하고, 그 3개월 동안은 임대료를 계속 납부해야 한다.

참고로 집이 팔려도 갱신청구권은 살아있다. 세입자가 대항력을 갖추고 있다면 새 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있다. 그리고 갱신 계약서를 새로 작성할 때는 확정일자를 다시 받아야 보증금 보호가 계속 이어진다는 점도 놓치지 말아야 한다.

분쟁이 생기면 **주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 운영)**를 통해 무료로 조정을 받을 수 있다.

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정리하면, 계약갱신청구권은 **행사 시기(만기 6개월~2개월 전)와 5% 룰(갱신 시에만 적용)**을 정확히 알고 써야 제대로 보호받을 수 있는 권리다. 실무에서 분쟁의 대부분은 행사 시기를 놓치거나, 임대인의 실거주 주장에 제때 대응하지 못해서 생긴다는 점을 기억해두자.

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본 콘텐츠는 「주택임대차보호법」 및 국토교통부 안내자료를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다. 인상률 상한과 세부 기준은 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니, 실제 갱신 시 관할 지자체 조례와 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.

 

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