비거주 1주택자 전세대출, 2027년부터 신규·연장 막힙니다

집은 한 채 있는데 그 집에는 살지 않고 세를 준 뒤, 다른 곳에서 전세로 살고 있다면 2027년부터 전세대출을 받을 수 있을까요?

경우에 따라 어려워집니다.

2027년 1월 1일부터 실거주 목적 없이 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 해당 주택을 임대한 일부 1주택자는 전세대출 신규 취급뿐 아니라 기존 대출의 만기연장도 원칙적으로 제한됩니다.

그렇다고 집 한 채가 있다는 이유만으로 모두 막히는 것은 아닙니다. 적용되는 조건이 따로 있습니다.

한 줄 요약
수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자가 그 집을 임대하고 있고, 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없다면 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.

비거주 1주택자라면 모두 막히는 건 아닙니다

이번 규제는 단순히 '집 한 채를 가지고 다른 곳에서 전세로 산다'는 이유만으로 적용되지 않습니다.

다음 조건을 모두 충족하는지가 중요합니다.

• 부부합산 기준으로 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자
• 그 아파트를 다른 사람에게 임대하고 있음
• 본인과 배우자 모두 해당 아파트에 실거주한 적이 없음

세 조건에 모두 해당하면 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.

여기서 하나 더 봐야 합니다.

보유한 아파트를 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대하고 있는 경우는 이번 제한 대상에서 제외됩니다.

예전에 그 집에서 살았다면?

이 부분이 중요합니다.

금융위원회가 발표한 기준은 본인뿐 아니라 배우자의 실거주 이력도 함께 봅니다.

본인 또는 배우자가 해당 아파트에 실거주한 적이 있다면 '본인과 배우자 모두 실거주한 적이 없는 경우'라는 조건에 해당하지 않습니다.

그래서 지금은 직장 문제나 자녀 교육 때문에 다른 지역에서 전세로 살고 있더라도 과거 해당 아파트에서 실제로 거주한 이력이 있다면 이번 규제 대상인지 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

반대로 집을 산 뒤 한 번도 들어가 살지 않고 계속 임대해왔고 배우자 역시 거주한 적이 없다면 규제 대상에 들어갈 가능성이 큽니다.

기존 전세대출도 연장이 안 될까?

이번 조치에서 놓치기 쉬운 부분입니다.

제한 대상에 해당하면 2027년 1월 1일부터 새로운 전세대출만 제한되는 것이 아닙니다.

기존 전세대출의 만기연장도 원칙적으로 제한됩니다.

따라서 현재 전세대출을 이용하고 있으면서 위 조건에 해당하는 1주택자라면 '이미 받은 대출이니까 괜찮겠지'라고 생각하기보다는 만기일과 적용 여부를 미리 확인하는 편이 좋습니다.

시행일이 2027년 1월 1일이므로 계약 갱신이나 이사를 계획하고 있다면 이용 중인 금융기관에 본인의 대출이 어떻게 처리되는지 확인해두세요.

1주택자 전세대출 보증비율도 낮아집니다

비거주 1주택자 규제와 별개로 1주택자의 전세대출 보증비율도 2027년 1월 1일부터 낮아집니다.

지역변경 후 보증비율

수도권·규제지역	70%
그 외 지역	80%

현재보다 각각 10%포인트 낮아지는 것입니다.

이 변화는 앞에서 설명한 특정 비거주 1주택자만의 문제가 아닙니다. 1주택자의 전세대출 보증비율 자체를 축소하는 조치이므로 전세대출을 계획하고 있는 1주택자라면 같이 확인해야 합니다.

보증비율이 낮아진다고 해서 전세보증금의 나머지 금액을 무조건 현금으로 준비해야 한다는 뜻은 아닙니다. 실제 대출 가능액은 보증기관과 금융회사 심사, 상품 한도 등에 따라 달라집니다.

지금 확인해볼 것은?

먼저 내가 가진 집이 수도권·규제지역의 아파트인지 확인해보세요.

그다음 그 집을 현재 임대하고 있는지, 본인이나 배우자가 과거에 실제로 거주한 적이 있는지를 확인하면 됩니다.

현재 전세대출을 이용 중이라면 만기일도 중요합니다. 2027년 이후 만기연장을 앞두고 있다면 은행에 미리 문의해 본인의 대출이 제한 대상인지 확인하는 편이 안전합니다.

정책 시행까지 시간이 남아 있다고 해서 계약을 먼저 결정하고 나중에 대출을 알아보는 것은 위험할 수 있습니다.

전세와 월세 비용도 비교해보세요

전세대출이 줄거나 이용하기 어려워지면 보증금을 줄이고 월세를 선택하는 경우도 생길 수 있습니다.

하지만 월세가 무조건 불리한 것도, 전세가 항상 유리한 것도 아닙니다. 보증금과 월세, 내가 마련할 수 있는 현금을 같이 놓고 비교해야 합니다.

📊 전세 vs 월세 계산기 펼쳐보기 (클릭)

정리하면

2027년부터 바뀌는 핵심은 '1주택자는 전세대출을 못 받는다'가 아닙니다.

수도권·규제지역 아파트를 보유하고 그 집을 임대하면서, 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없는 1주택자가 핵심 대상입니다.

해당되면 신규 전세대출과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.

반면 본인이나 배우자가 그 집에 실제로 거주한 이력이 있다면 조건이 달라집니다. 가족에게 임대한 경우도 이번 제한 대상에서 제외됩니다.

시행일은 2027년 1월 1일입니다.

전세계약이나 대출 만기가 그 시기와 맞물린다면 계약하기 전에 금융기관에서 적용 여부를 먼저 확인하세요.

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최종 업데이트: 2026년 9월

 

※ 본문은 금융위원회의 2026년 8월 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 기준으로 정리했습니다. 세부 적용기준과 금융상품별 취급 여부는 시행 전 후속 규정 및 금융회사 심사에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약·대출 전에 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

 

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