재건축·재개발 이주비 대출, 왜 6억원까지만 나올까

저도 뉴스에서 "노량진1구역 조합원 70%가 이주비 대출 제한 대상"이라는 기사를 보고 깜짝 놀랐다. 재건축·재개발은 남 얘기 같지만, 서울 주택 공급의 약 80%가 여기서 나온다는 걸 생각하면 결국 우리 모두에게 영향을 주는 이슈다. 조합원이라면 당장 발등에 불이 떨어진 문제이기도 하다. 2026년 8월 기준으로 정리해본다.

목차

• "이주비 대출이 정확히 뭔가요?"
• "왜 갑자기 6억원까지만 나오게 된 거야?"
• "다주택자는 아예 대출이 안 된다고?"
• "그럼 방법이 아예 없는 걸까?"

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한 줄 요약 재건축·재개발 조합원이 이주 기간 임시 거처를 마련하기 위해 받는 이주비 대출이 2025년 6.27 대책으로 최대 6억 원까지로 축소됐습니다. 다주택자(1+1 분양 포함)는 LTV 0%로 사실상 대출이 불가능하고, 2주택자는 기존 주택을 처분해야만 대출을 받을 수 있습니다. 노량진1구역 등 19개 사업장, 1만 5,619가구가 당장 이 영향권에 있습니다.

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"이주비 대출이 정확히 뭔가요?"

재건축·재개발을 하려면 기존 건물을 철거해야 하니, 조합원은 공사 기간 동안 다른 곳에 임시로 거처를 마련해야 한다. 이때 필요한 자금이 이주비 대출이다. 크게 두 종류로 나뉜다.

• 기본 이주비 대출: 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 금융권에서 조달하는 방식
• 추가 이주비 대출: 시공사가 신용을 보강해주는 방식으로 별도 조달

"왜 갑자기 6억원까지만 나오게 된 거야?"

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리방안(6.27 대책)이 이주비 대출도 규제 대상에 포함시켰다. 그 전까지는 LTV 50%까지 대출이 가능해서, 예를 들어 매매가 30억 원짜리 강남 아파트를 가진 조합원이라면 최대 15억 원까지 이주비를 확보할 수 있었다. 하지만 대책 이후 최대 한도가 6억 원으로 확 줄었다.

여기에 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서, LTV 자체도 40%까지 낮아졌다. 이러면 감정평가액이 15억 원 이하인 주택을 보유한 조합원은 LTV 40%를 적용해도 6억 원이라는 상한 자체를 채우지 못하는 경우가 생긴다. 6억 원은 '최대치'일 뿐, 보장된 금액이 아니라는 뜻이다.

시행 기준일도 까다롭다. 대책 시행일(2025.6.27) 이전에 관리처분인가를 받은 사업장이라도, 그 이후에 조합원 지위(입주권·분양권)가 전매됐다면 강화된 규제가 그대로 적용된다. 노량진뉴타운(1·3구역 제외 6개 구역이 이미 관리처분인가를 받은 상태), 한남3구역, 금호16구역, 제기6구역 등이 이런 이유로 직격탄을 맞았다.

"다주택자는 아예 대출이 안 된다고?"

그렇다. 규제 시행 이후 **다주택자의 LTV는 0%**로, 사실상 은행 대출 자체가 불가능하다. 특히 문제가 되는 건 '1+1 분양'을 선택한 조합원이다. 기존 주택 외에 추가로 한 채를 더 받는 방식인데, 정부가 이들을 다주택자로 분류하면서 이주비 대출길이 막혀버렸다.

2주택자는 조금 다르다. 기존에 갖고 있던 다른 주택 하나를 처분해야만 대출을 받을 수 있는 구조다. 실제로 강동구의 한 재건축 조합은 조합원 480명 중 100명이 다주택자여서, 이주 자체가 늦어질 위기에 처했다는 사례도 나왔다.

"그럼 방법이 아예 없는 걸까?"

완전히 막힌 건 아니다. 앞서 말한 추가 이주비 대출(시공사가 지원하는 방식)에는 6억 원 한도 규제가 적용되지 않는다. 그래서 기본 이주비 대출이 막힌 조합원들이 여기로 몰리는 흐름이 나타나고 있다.

다만 금리 차이가 상당하다. 기본 이주비 대출 금리는 연 3.7~3.8% 수준인데, 추가 이주비 대출은 연 5.5~6.5%까지 올라간다. 갑자기 이자 부담이 거의 두 배로 뛰는 셈이라, 이걸 감당하기 어렵다는 하소연이 정비업계에서 계속 나오고 있다. 일부 사업장에서는 금융당국에 이주비 대출 제한을 풀어달라는 탄원서를 준비 중이기도 하다.

정부는 여기서 한발 더 나아가, 주담대 한도를 6억 원에서 4억 원으로 추가로 줄이는 방안까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 아직 확정된 내용은 아니지만, 규제가 더 강해질 가능성도 열어두고 지켜봐야 한다.

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정리하면, 재건축·재개발 이주비 대출은 6.27 대책 이후 LTV 축소와 6억 원 한도라는 이중 제약을 받게 됐고, 다주택자는 사실상 대출이 막혔다. 조합원이라면 본인이 다주택자에 해당하는지, 관리처분인가 시점과 전매 이력이 규제 적용 대상인지부터 확인하고, 기본 이주비가 부족하다면 금리가 높은 추가 이주비까지 감안해서 자금 계획을 세워야 한다.

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본 콘텐츠는 금융위원회 6.27 가계부채 관리방안, 10.15 대책 및 관련 언론보도를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다. 이주비 대출 한도와 관련 규제는 정책에 따라 계속 변경될 수 있으니, 실제 대출 신청 전 해당 조합과 금융기관을 통해 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

 

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