부부공동명의 종부세, "절세 공식 깨졌다"는 게 무슨 말일까 (2026년 세제개편안

저도 이번 주에 뉴스 보다가 깜짝 놀랐다. 20년 가까이 "종부세 아끼려면 부부 공동명의로 하라"는 게 거의 공식처럼 통했는데, 2026년 세제개편안이 발표되면서 이 공식이 흔들리고 있다는 소식이었다. 아직 확정된 법은 아니지만, 방향이 워낙 크게 바뀌는 내용이라 부부 공동명의로 집을 갖고 있거나 고려 중이라면 지금부터 흐름을 알아두는 게 좋을 것 같다.

목차

• "이게 확정된 건가, 아니면 아직 안이 나온 건가?"
• "부부공동명의가 왜 갑자기 불리해진다는 거야?"
• "실거주냐 아니냐가 왜 이렇게 중요해졌을까?"
• "그래서 지금 뭘 확인해야 할까?"

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한 줄 요약 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안에 따르면, 2028년부터 부부공동명의 1주택자도 다주택자와 같은 공정시장가액비율(80%)을 적용받게 됩니다. 여기에 실거주 1주택자 기본공제는 12억→14억 원으로 늘지만, 비거주 1주택자는 12억→9억 원으로 줄어듭니다. 다만 이 개편안은 아직 국회 심의 전 단계로, 정기국회를 통과해야 최종 확정됩니다.

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"이게 확정된 건가, 아니면 아직 안이 나온 건가?"

먼저 짚고 넘어가야 할 부분이다. 이 개편안은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 '정부안'이지, 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거치고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 통과한 뒤에야 정기국회에 제출된다. 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있다. 시행 시기도 대부분 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터로 되어 있는데, 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라는 걸 감안하면 실제로 처음 적용되는 건 2027년 6월 1일 기준으로 과세돼 그해 12월에 고지되는 분부터다. 지금 당장 세금이 달라지는 게 아니라는 뜻이다.

"부부공동명의가 왜 갑자기 불리해진다는 거야?"

가장 핵심적인 변화는 이거다. 2028년부터 부부공동명의 1주택자도 1세대1주택자가 아닌 나머지와 같은 공정시장가액비율(80%)을 적용받게 된다. 종부세법상 부부공동명의는 원래 두 명의 소유자로 간주돼 1세대1주택자 혜택에서 제외되는데, 이번 개편으로 그 차이가 더 벌어지는 셈이다.

공정시장가액비율 자체도 단계적으로 오른다. 현행 60%에서 2027년 70%로 일괄 인상되고, 2028년부터는 1세대1주택자를 제외한 나머지(다주택자, 비거주 1주택자, 그리고 부부공동명의 1주택자까지)에 80%가 추가로 적용된다. 여기에 세부담 상한도 150%에서 200%로 상향돼서, 전년 대비 세금이 급격히 늘어나는 걸 막아주던 안전판 자체가 느슨해진다.

"실거주냐 아니냐가 왜 이렇게 중요해졌을까?"

이번 개편의 큰 방향은 "보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로"라는 말로 요약된다. 실거주 1세대1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 늘어나지만, 같은 1세대1주택자라도 실거주하지 않으면 오히려 12억 원에서 9억 원으로 줄어든다. 거주 여부 하나로 기본공제 차이가 5억 원까지 벌어지는 것이다.

부부공동명의라면 선택지가 두 가지로 나뉜다.

• 개별 납부: 거주 시 각자 9억 원(합계 18억 원), 비거주 시 각자 4억 원(합계 8억 원) 공제
• 1세대1주택자 특례 신청: 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원 공제 (부부 합산 단일가액 기준)

어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 지분, 고령자 세액공제 여부에 따라 달라져서, 이제는 단순 비교가 아니라 직접 계산해봐야 하는 문제가 됐다. 실제로 한 언론 분석에 따르면, 서울 반포자이 전용 84㎡를 비거주 상태로 공동명의 보유할 경우 보유세가 1년 새 크게 늘어나는 시뮬레이션 결과도 나왔다.

 

   부부공동명의 종부세, 2026년 세제개편안(정부안) 핵심

"그래서 지금 뭘 확인해야 할까?"

• 본인이 실거주 중인지 아닌지부터 명확히 확인해야 한다. 이번 개편의 모든 기준이 결국 "거주냐 아니냐"로 갈리기 때문이다.
• 부부공동명의로 보유 중이라면, 개별 납부와 1세대1주택자 특례 중 어느 쪽이 유리한지 시뮬레이션을 미리 해보는 것이 좋다. 상황에 따라 유불리가 뒤바뀔 수 있다.
• 국회 심의 과정을 계속 지켜봐야 한다. 지금은 정부안 단계이고, 실제 시행은 2027년부터이기 때문에 아직 대응할 시간이 있다. 다만 여론조사에서도 찬성(37.9%)보다 반대(43.9%)가 높게 나오는 등 논란이 큰 사안이라, 국회 심의 과정에서 수정될 가능성도 열어두고 지켜봐야 한다.

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정리하면, 2026년 세제개편안은 부부공동명의 1주택자에게 오랫동안 통했던 절세 공식을 흔드는 방향으로 가고 있다. 다만 아직 정부안 단계이고 시행도 2027년부터라는 점을 기억하고, 지금은 본인의 거주 여부와 공동명의 구조를 미리 점검해두는 정도로 대응하는 것이 현실적이다.

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본 콘텐츠는 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3 발표) 및 국세청 종합부동산세 안내자료를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다. 이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계로, 최종 확정 내용은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

 

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