30억 집인데 종부세 76만원 vs 424만원, 뭐가 이렇게 가른 걸까

저번에 부부공동명의 종부세 개편을 다루면서 "실거주냐 아니냐가 중요해졌다"고 했었는데, 초고가주택으로 가면 이 격차가 훨씬 극적으로 벌어진다. 같은 시가 30억 원 집인데 실거주자는 세금이 76만 원인데 비거주자는 424만 7천 원까지 나온다는 기사 제목을 보고, 이 정도면 자세히 뜯어볼 가치가 있다고 생각했다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 가격대별로 정리해본다.

목차

• "가격대별로 얼마나 차이 나는 거야?"
• "왜 이렇게 격차가 벌어질까?"
• "40억, 50억 넘어가면 어떻게 될까?"
• "이거 확정된 건가?"

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한 줄 요약 2026년 세제개편안(정부안)에 따르면, 시가 20억 원 이하 실거주 1주택은 아예 종부세 과세 대상에서 빠집니다. 20억~30억 원 구간은 실거주자의 세금이 오히려 줄어들지만, 같은 조건이라도 비거주자는 세금이 3~10배까지 뜁니다. 40억~50억 원을 넘는 초고가주택은 실거주 여부와 무관하게 세 부담이 본격적으로 커집니다.

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"가격대별로 얼마나 차이 나는 거야?"

재정경제부가 발표한 시뮬레이션(60세, 10년 보유·거주 가정)을 가격대별로 정리하면 이렇다.

시가현행 종부세개편 후 실거주개편 후 비거주

20억 원	27만 6천 원	10만 8천 원 (↓16만 8천)	152만 1천 원 (↑124만 5천)
25억 원	46만 1천 원	32만 3천 원 (↓13만 8천)	222만 원 (↑175만 9천)
30억 원	91만 원	76만 원 (↓15만)	424만 7천 원 (대폭 증가)

같은 집인데 실거주 여부 하나로 세금이 수백만 원까지 갈리는 구조라는 게 이번 개편의 핵심이다.

"왜 이렇게 격차가 벌어질까?"

크게 세 가지 장치가 동시에 작동한다.

① 기본공제 기준 변경: 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준금액이 실거주는 공시가격 12억 원에서 14억 원(시세 약 20억 원)으로 인상되지만, 비거주는 오히려 12억 원에서 9억 원으로 낮아진다. 이 부분은 이전 글에서 다룬 부부공동명의 개편과 같은 축이다.

② 세액공제가 '보유' 대신 '거주' 중심으로 바뀐다: 지금은 연령공제(최대 40%)와 보유기간공제(최대 50%)를 합산해 최대 80%까지 세액을 깎아주는데, 보유기간공제가 단계적으로 거주기간공제로 전환된다. 60세·10년 거주자의 공제율은 현행과 개편안 모두 60%로 유지되지만, 같은 조건에서 거주하지 않은 사람의 공제율은 20%까지 뚝 떨어진다. 세액공제 자체에도 한도가 새로 생겨서, 내년엔 800만 원, 2028년부터는 600만 원까지만 인정된다.

③ 공정시장가액비율 인상: 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 소유자의 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2027년 70%로 인상된다.

"40억, 50억 넘어가면 어떻게 될까?"

30억~40억 원 구간은 세액 변동을 최소화하도록 설계됐지만, 40억~50억 원을 넘어서면 실거주 여부와 관계없이 과세가 본격적으로 강화된다. 서울경제 보도에 따르면 시가 60억 원 수준(반포자이 사례)의 실거주 1주택자는 종부세가 연 1,100만 원 더 늘어날 것으로 추산됐다. 공시가격이 오르지 않는다는 가정에서도 이 정도이니, 실제로 공시가격이 계속 오르는 상황을 감안하면 초고가주택 보유자의 부담은 예상보다 더 커질 수 있다.

세율 체계 자체도 바뀐다. 지금까지는 1·2주택자와 3주택 이상 다주택자에게 서로 다른 세율표를 적용해왔는데, 2027년 과도기를 거쳐 2028년부터는 주택 수와 무관하게 '주택 가액' 기준 단일 세율표로 통일된다. 당장 내년부터 과세표준 6억~12억 원(시가 32억~46억 원 수준) 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상된다.

"이거 확정된 건가?"

아니다. 이전 글에서도 강조했듯, 이 개편안은 2026년 8월 3일 발표된 '정부안' 단계로 아직 국회 심의를 거치지 않았다. 8월 입법예고를 거쳐 정기국회에 제출되고, 실제 시행은 대부분 2027년부터다. 정부는 이번 개편으로 세수가 약 2조 2천억 원 늘어날 것으로 예상하고 있는데, 국회 심의 과정에서 세부 수치나 구간별 기준이 조정될 가능성은 열려 있다.

참고로 양도소득세도 같은 방향(거주 중심)으로 함께 개편될 예정이다. 장기보유특별공제를 거주 중심으로 전환하면서 고가주택 특례에 한도를 새로 두는 대신, 1세대 1주택 거주자나 10년 이상 장기 거주자의 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 상향하는 내용도 포함돼 있다.

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정리하면, 이번 초고가주택 종부세 개편은 20억~30억 원 구간에서는 실거주자에게 유리하고, 40억~50억 원을 넘어서면 실거주 여부와 무관하게 부담이 커지는 구조다. 고가주택을 보유하고 있거나 보유할 계획이라면, 본인 주택의 시가 구간과 실거주 여부에 따라 정확히 어느 방향으로 영향을 받는지 미리 시뮬레이션해보는 것이 필요하다.

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본 콘텐츠는 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3 발표) 및 관련 언론보도를 기준으로 2026년 8월 시점에 작성했습니다. 이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계로, 최종 확정 내용은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

 

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