비거주 1주택자, 종부세도 더 냅니다 — 세제개편안 입법예고 종료

이번 주에 비거주 1주택자를 두 번 조이는 소식이 나왔어요. 하나는 전세대출(8·13 대책), 다른 하나는 오늘 다룰 종합부동산세예요. 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안의 입법예고가 어제(8월 20일) 끝났는데, 여기서도 핵심 쟁점이 '비거주 1주택자' 과세였습니다.

뭐가 달라지나

재정경제부가 8월 3일 발표한 세제개편안의 부동산세제 핵심은 이거예요. 종부세 기준을 '주택 수'가 아니라 '주택가액'과 '실제 거주 여부'로 바꾸는 거예요.

1세대 1주택자 종부세 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라가요. 시가로 따지면 약 20억 원까지는 종부세 대상에서 아예 빠지는 셈이에요. 여기까지는 좋은 소식인데, 조건이 붙어요. 실거주 1주택자는 14억 원, 비거주 1주택자는 오히려 9억 원으로 공제가 줄어들어요.

정리하면 이래요.

• 실거주 1주택자 : 기본공제 12억 → 14억 (상향)
• 비거주 1주택자 : 기본공제 12억 → 9억 (하향)

같은 1주택자인데 거주 여부 하나로 공제액이 5억 원 차이 나는 구조예요.

그 외 바뀌는 것들

종부세 공정시장가액비율은 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 적용돼요. 세부담 상한도 150%에서 200%로 높아지고요.

양도소득세 쪽은 장기보유특별공제가 '거주기간' 중심으로 바뀌어요. 오래 보유만 하고 살지는 않은 집은 공제 혜택이 크게 줄어드는 구조예요. 대신 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화해서 매도할 기회를 열어줬어요.

어제 입법예고가 끝났어요

재정경제부에 따르면 11개 세법 개정 법률안의 입법예고가 8월 20일로 종료됐어요. 다음 절차는 이래요.

📅 9월 1일 : 국무회의 상정 📅 9월 3일 이전 : 국회 제출 📅 이후 : 국회 재정경제기획위원회 심의 → 연말 세법 심사

아직 국회를 통과한 게 아니라 '정부 개정안' 단계라는 점은 기억해두셔야 해요. 국회 논의 과정에서 세율이나 공제 한도, 시행시기가 바뀔 가능성이 남아있어요.

여당 안에서도 이견이 나오고 있어요

여기가 흥미로운 부분인데요, 김민석 신임 민주당 대표 체제에서 비거주 1주택자 과세 강화에 제동이 걸릴지가 관심사예요. 김 대표는 비거주 1주택자의 보유기간 공제 폐지에 대해 "시가 12억 원 이상 1주택 비거주자들에게 과도하다"는 취지의 문제제기를 한 것으로 전해졌어요.

국회에는 벌써 보완 입법도 여러 건 발의됐어요. 1세대 1주택자가 보유 중 낸 재산세와 종부세를 양도세 계산 시 필요경비로 인정해주자는 안, 더 작고 저렴한 집으로 이사할 때 양도세 납부 시점을 뒤로 미뤄주자는 안 같은 거예요.

같은 여당 내에서도 온도차가 있는 걸 보면, 최종적으로 국회를 통과할 때는 지금 발표된 정부안보다 완화된 형태로 조정될 가능성도 있어 보여요.

결국 누가 영향을 받나

시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 사실상 이번 개편의 영향권 밖이에요. 오히려 부담이 줄어드는 쪽이고요. 반대로 영향이 큰 쪽은 이 두 그룹이에요.

• 직장이나 자녀 교육 등으로 본인 소유 주택에 실거주하지 못하는 1주택자
• 시가 40억~50억 원을 넘는 초고가 주택 보유자

특히 첫 번째 그룹은 이번 주에 전세대출 규제(8·13 대책)까지 겹쳐서, 실거주 여부에 따라 대출과 세금 양쪽에서 동시에 영향을 받는 상황이 됐어요.

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본 콘텐츠는 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'과 8월 20일 입법예고 종료 관련 보도를 기준으로 작성했습니다. 현재 정부 개정안 단계이며, 국회 심의 과정에서 세율·공제 한도·시행시기가 변경될 수 있으니 최종 확정 내용은 국회 심의 결과와 재정경제부(mofe.go.kr) 공지를 확인하시기 바랍니다.

 

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