긴급 수정! 2026 세제개편안 '비거주 1주택자' 종부세·양도세 혜택과 예외 조건 정리

지난주 종부세 개편안을 정리해드렸는데, 나흘 만에 상황이 또 바뀌었어요. 8월 23일 고위당정협의회에서 민주당이 "1주택자에 대해 거주·비거주 구분을 아예 두지 말자"고 강하게 요청했거든요. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 안 자체가 통째로 흔들릴 수 있는 상황이에요. 아직 결론은 안 났지만, 지금까지 나온 내용을 정리해봤습니다.

원래 정부안은 이랬어요

8월 3일 발표된 세제개편안의 핵심은 종부세 기본공제를 거주 여부로 나누는 거였어요.

• 실거주 1주택자 : 기본공제 12억 → 14억 (상향)
• 비거주 1주택자 : 기본공제 12억 → 9억 (하향)

시가로 따지면 실거주자는 약 20억 원까지 종부세를 안 내도 되지만, 비거주자는 같은 집이라도 세금이 확 늘어나는 구조였어요. 경향신문이 계산한 예시를 보면, 공시가격 15억 원 주택 기준으로 실거주 1주택자 종부세는 22만 원인데 개편 후 비거주 1주택자는 158만 원까지 오를 수 있다고 해요.

입법예고 기간에 의견이 쏟아졌어요

8월 4일부터 20일까지 진행된 입법예고 기간 동안 종부세법·소득세법 개정안에만 8,100건 넘는 의견이 접수됐어요. 주로 이런 내용이었어요.

• 대출 규제로 새로 산 집에 아직 입주하지 못한 경우
• 부모를 봉양하면서 다른 주택에 전세로 사는 경우
• 지방 근무 때문에 본인 소유 주택에 못 사는 경우
• 같은 시·군 안에서 잠깐 거처를 옮긴 경우까지 비거주로 분류되는 문제
• 부부 공동명의 1주택자의 종부세 부담

정부는 이미 '부득이한 비거주'(취학, 질병, 전근, 해외체류, 부모봉양 등)는 최장 3년까지 거주기간으로 인정해주겠다고 밝힌 상태였는데, 여론은 이 인정 범위와 기간을 더 넓혀야 한다는 쪽으로 모였어요.

8월 23일, 여당이 더 센 요구를 했어요

여기서부터가 이번 주 새로 나온 내용이에요. 고위당정협의회에서 김민석 민주당 대표는 이렇게 말했어요.

"비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 조정하고 세 부담 상한을 200%로 늘리는 방안에 대해서는 깊이 있는 숙의가 필요하다"

박성준 민주당 수석대변인은 한발 더 나아가 "민주당은 1주택자에 대해 거주·비거주 구분을 두지 않기로 강하게 요청했다"고 전했어요. 이날 협의회에서는 비거주 1주택자의 기본공제액도 실거주자와 같은 수준(14억 원)으로 맞추는 방안까지 거론된 것으로 알려졌어요.

다만 당정이 이날 결론을 낸 건 아니에요. 재정경제부는 '거주 중심·주택가액' 원칙 자체는 유지한다는 입장을 고수하고 있어요. 조만희 재경부 세제실장은 "거주 중심 1주택자 보호라는 큰 뼈대는 견지할 것"이라고 밝혔고요. 원칙은 유지하되 예외 인정 범위를 넓히는 선에서 절충될 가능성이 커 보여요.

양도세 쪽도 같이 흔들리고 있어요

종부세만 문제가 된 게 아니에요. 양도소득세 장기보유특별공제를 '보유 중심'에서 '거주 중심'으로 바꾸는 개편안도 반발이 커요. 장기간 보유했지만 실거주 기간이 짧은 1주택자는 공제율이 60%에서 40%까지 낮아지고 공제 한도까지 생겨서, 세 부담이 최대 3억 원 넘게 늘어나는 시뮬레이션 결과까지 나왔어요.

이 때문에 국회에서는 벌써 보완 입법이 10여 건 발의됐어요. 대표적으로

• 1주택자가 보유 중 낸 재산세·종부세를 양도차익에서 필요경비로 인정해주는 안
• 더 작고 저렴한 집으로 이사할 때 양도세 납부 시점을 미뤄주는 안
• 정부안 시행 이전부터 장기보유해온 사람에게 종전 공제율을 인정하는 경과조치

이런 법안들이 정기국회 세법 심사에서 함께 논의될 예정이에요.

앞으로 일정은 이래요

• 9월 1일 : 국무회의 상정
• 9월 3일 이전 : 국회 제출
• 그 사이 : 당정 협의 결과를 반영한 정부 수정안 마련 가능성

한 참석자는 "이르면 내주 당정이 합의한 내용을 토대로 정부가 수정안을 마련할 것"이라고 언론에 전했어요. 즉 국무회의 상정 전에 이미 한 차례 손질이 들어갈 가능성이 있다는 뜻이에요.

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정리하면, 8월 3일 발표된 원안(비거주 1주택자 기본공제 12억→9억)은 아직 확정된 게 아니에요. 국민 의견과 여당 요구를 반영해 예외 인정 범위를 넓히거나, 거주·비거주 구분 자체를 없애는 방향으로 수정될 가능성이 열려 있어요. 본인이 비거주 1주택자에 해당하신다면, 9월 초 국무회의 상정안이 나올 때까지 조금 더 지켜보시는 걸 추천드려요.

 

본 콘텐츠는 재정경제부의 2026년 8월 3일 '2026년 세제개편안' 발표 및 8월 23일 고위당정협의회 관련 보도를 기준으로 작성했습니다. 세부 내용은 국무회의 상정과 국회 심의 과정에서 계속 바뀔 수 있으니, 최신 확정 내용은 재정경제부(mofe.go.kr) 공지를 확인하시기 바랍니다.

 

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